借名购房合同能否排除强制执行？

【内容摘要】借名人基于某种原因将向第三人所购房屋登记在出名人名下，并与出名人签订借名合同。而借名合同依其内容不同，可划分为直接代理型、狭义借名型与委托借名型。但无论何种类型，在物权形式主义模式下，因房屋未登记在借名人名下，故借名人未取得借名房屋之所有权。相反，基于出名人与出卖人之间的“买卖合同+物权合意+登记”，原则上由出名人取得借名房屋所有权。故此，借名人依凭借名合同所享有的债权请求权不足以对抗出名人的金钱债权人之强制执行。

【关键词】借名买房  物权归属  案外人执行异议之诉

□金子文

一、问题的提出

所谓借名购房，是指借名人基于规避限购政策、获取贷款便利等原因将向第三人所购房屋登记在出名人名下。这一现象在实务中引发极大争议，尤其是在出名人之金钱债权人申请强制执行案涉房屋时，借名人得否请求排除强制执行。而解决这一问题的症结在于判断借名房屋的物权归属。如借名人对借名房屋享有所有权，则可支持其排除强制执行之主张；反之，如出名人享有借名房屋所有权，则不宜支持其主张。

故此，本文以分析借名购房合同之法律构造为起点，在此基础上分析借名房屋之物权变动，以期明确得否支持借名人提起的案外人执行异议之诉。

二、借名合同之类型构造

借名购房行为具有双重法律构造：内部由借名人与出名人签订借名合同；外部由借名人或出名人与出卖人之间签订房屋买卖合同。借名登记合同（简称借名合同），系指当事人约定将借名人出资购买之不动产登记于出名人名下，但借名人仍保有该不动产之管理、使用、处分、收益等权能的合同。而根据买卖合同缔结主体不同，可将借名购房划分为两种案型：案型A：由借名人与出卖人订立买卖合同；案型B：由出名人与出卖人订立买卖合同。

在司法实践中，案型A项下存在如下两种类型：第一，直接代理型，即在借名人取得出名人之授权时，借名人以出名人名义与出卖人缔约。第二，狭义借名型，即借名人刻意混淆自己与出名人的身份，谎称自己系出名人而与出卖人缔约。就案型B而言，依通说见解，此时构成间接代理，即出名人基于借名合同以出名人自己的名义与出卖人缔结房屋买卖合同。鉴于双方之间的借名合同具有委托性质，故可称其为“委托借名型”。

三、借名房屋之物权变动

依物权形式主义立场，基于法律行为之不动产物权变动以“债权合同+物权合意+登记”为模型。故此，在借名购房情形，因案涉房屋未登记在借名人名下，故借名人未取得房屋所有权。至于取得登记名义之出名人能否取得房屋所有权，仍以买卖合同以及物权合意拘束出名人与出卖人为必要。

就直接代理型而言，买卖合同以及物权行为的法律效果直接归属于出名人与出卖人，因而由出名人取得案涉房屋所有权并无争议。

但就狭义借名型而言，有论者认为需要综合考虑出名人的意愿、出卖人的意愿以及出卖人有无信赖而定。依其见解，在购买限定资格房屋时，若出名人不知情，买卖合同约束出名人与出卖人；否则，买卖合同不成立。但在借名购买未限定资格之房屋时，该论者认为如出卖人明知借名情事，则表明其认可借名人，从而使合同拘束借名人与出卖人。如出卖人不知借名情事，除非出卖人注重借名人的个性化因素，否则出卖人具有与借名人缔结合同之意愿。但本文认为在买卖合同直接拘束借名人与出卖人的情形，因不动产物权变动以登记为必要，此时不动产登记于出名人名下，将导致出卖人未履行所有权移转义务。故按表示主义的解释规则，借名人虽然不具有将不动产所有权移转给出名人之内心真意，但其应知或明知如按其真意将导致出卖人陷入履行障碍。因此，从理性出卖人视角看，借名人向出卖人发出的要约允许出卖人将不动产登记在出名人名下。至于出名人与出卖人之间如何达成物权合意，应认为借名协议中隐含着借名人得代理其与出卖人就借名之不动产进行所有权移转之授权。由是，在借名所购房屋不涉及购房资格限制且出卖人不注重出名人之个性化因素情形，出卖人看似不在乎与何人缔约，但在意向出名人履行能否完成合同义务。故在狭义借名型中，除了在限定购房资格且出卖人明知借名情事时，房屋买卖合同不成立以外，其余情形皆由出名人取得房屋所有权。

而在委托借名型中，依《民法典》第925条和第926条，委托人是否成为买卖合同的主体亦取决于出卖人之意愿。故在借名房屋限制交易主体资格时，即使出卖人明知借名情事，出卖人显然只愿意将房屋出售给具有购房资格的出名人。在委托借名所购房屋系普通住房时，如出卖人明知借名情事，此时除非出卖人特别注重借名人之个性化因素，否则买卖合同应直接拘束借名人与出卖人。但如上述，出卖人移转房屋所有权于出名人名下即可履行合同义务。如出卖人非明知借名情事，买卖合同则直接拘束出名人与出卖人。由此可见，在委托借名型中，一律由出名人取得房屋所有权。

四、结论

在借名购房情形，借名人因未取得借名房屋之登记，故无法取得借名房屋所有权，其仅能依借名合同对出名人享有取得型债权请求权。除了个别例外情形，借名房屋仍归出卖人所有外，原则上由出名人取得借名房屋所有权。这一结论亦与司法裁判的多数见解暗合。由此，上述争议亦可迎刃而解，即借名人不得以其系借名房屋所有权人或实际权利人为由排除出名人金钱债权人之强制执行。

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