出差半年提前退租 不退押金是否合理

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□记者  金勇

马先生在单位附近租了一间房，租期为1年。由于工作原因，马先生被单位派到外地工作半年，他向“房东”提出提前解约，对方同意退租，但却不肯退返押金。

出租房屋的其实是二房东，对方在房东不知情的情况下将房屋转租给马先生。由于二房东违反了与房东之间的约定，导致产生了押金纠纷。而二房东为了减轻自己的损失，所以不肯将押金退给马先生。对此，马先生表示不能接受。

律师分析认为，根据相关法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二房东是否退还马先生的租房押金，首先需要了解他与二房东所签订的房屋租赁合同中关于退还押金的相关约定。如果合同中约定了提前退租可以退还押金，则马先生可以依照该合同的约定，要回自己的押金。如果合同中就退还押金没有约定，依照相关法律规定，房东可以解除其与二房东的租赁合同。在此情况下，马先生与二房东所签订的租赁合同可能面临无效的法律后果。因此，建议马先生与二房东协商解决此事。

【事由】

马先生是一名外地来沪人员，为了通行方便，他在单位附近租了一间房。当时约定租期1年，房租每月4000元，押金4000元，物业电梯等费用已经提前交了3个月的费用。可刚住进去没多久，马先生就由于工作原因要出差半年，他希望能提前退租以减少经济损失。

马先生是与二房东签订的租房合同，钱也交给了二房东。但他不知道的是，房东并不知道二房东将房屋转租，因此双方产生纠纷，房东扣押了二房东的押金，不肯退还。

为了挽回自己的损失，二房东尽管同意马先生退租，并退还了多余的物业电梯等费用，但不肯退还押金。对方告诉马先生，由于租房合同没有到期，因此不退押金。

对此，马先生想知道，从法律的角度来看，这4000元的押金是否能够讨回来？

【律师说法】

上海江三角律师事务所王丹律师认为，根据马先生所叙述的问题，依据《民法典》第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时，该法第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。由此可以得知，房屋转租分为合法转租和非法转租，二者界定的标准就是是否征得出租人（房东）的同意，转租人（现实中习惯称为“二房东”）在未征得房东同意的情况下，就擅自转租的行为是不可能得到法律的认可的，除非其在与房东签订租房合同时允许转租行为的出现或者虽然租房合同没有约定，但依照上述法律规定，取得房东的事后同意。

王丹律师表示，马先生向二房东租了一间房，但二房东的转租行为，房东当时并不知道。现在马先生想提前退租，但二房东想扣掉马先生的租房押金，以此来弥补其损失。二房东是否退还马先生的租房押金，首先需要了解他与二房东所签订的房屋租赁合同中关于退还押金的相关约定。如果合同中约定了提前退租，可以退还押金，则马先生可以依照该合同的约定，要回自己的押金。如果合同中就退还押金没有约定，又依照上述法律规定，房东可以解除其与二房东的租赁合同。在此情况下，马先生与二房东所签订的租赁合同可能面临无效的法律后果。依据《民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

因此，王丹律师建议马先生与二房东协商解决此事。如果不能协商，则考虑诉讼至法院来予以解决。

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