对物业服务不满业主拒绝交费

编者按：

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据《法治日报》报道，近年来，围绕物业费的话题时常被提起，有关物业费的纠纷也越来越多。有的业主因小区环境脏乱、治安混乱，拒交物业费而被起诉；有些业主因为没交物业费而被停水、停电，甚至限制使用电梯。

“物业服务不行，难道我就不能不交或少交物业费吗？”采访中，很多业主提出了这一疑问。对此，记者进行了调查采访。

服务不好可诉请减免

北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华指出，物业服务费是用共有部位、共有设施设备维护所归集的费用。房屋专有部位不使用，但共有部位、共有设施设备仍需要维护，成本仍将发生，因此物业服务费用仍需要支付。

北京联合大学教授李凌解释说，物业服务价值在于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。根据民法典规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

“如果业主不满意物业服务，认为服务与合同约定不符，业主有权要求服务人承担违约责任，但不得拒绝支付物业服务费。如果物业服务与合同约定相符，只是未达到业主期望，则服务人无需承担违约责任。”包华说。

记者在中国裁判文书网检索发现，业主拒绝支付物业费的行为往往得不到法院支持，但当业主提供相关证据，足以证明物业服务不到位，法院工作人员经现场勘察，发现物业服务存在诸多问题，未达到合同中约定的标准时，一般会支持业主减少支付物业费的请求。

物业无权停水停电

对于业主拒交物业费的情况，有些物业公司会采取停水停电等措施应对。

而在包华看来，停水停电等行为明显违法，水电作为市政服务的一环，物业服务人应依法管理水电设施设备，无权停水停电。

物业管理条例规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

民法典规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

北京一名物业从业人员告诉记者，在签订物业服务合同前应当仔细阅读服务条款，确认服务范围和等级后再签字。“有很多业主的诉求并不在合同范围内，却以此为由拒交物业费，这也是我们在同业主沟通过程中的难点之一。”

完善价格形成机制

在包华看来，物业服务费测算是一个比较复杂的过程。如想物业服务费物有所值，首先需要明确服务事项和标准，然后约定服务人管理模式，了解物业所在地价格水平，最后通过科学测算得到结果。

随着社会发展，物业作为劳动力密集型行业，人工费用支出占物业公司总支出的大部分。近年来，人工成本不断上涨，物业公司在提供物业服务的同时，还需要盈利维持企业正常运行，多数物业公司承担了巨大经济压力，并导致服务质量难以提高。

李凌认为，物业方应当将物业服务收费实行市场调节价并适时调整，完善价格形成机制，从而构建质价相符的契约关系。

有人提出，为何不将物业费设定为全国或地区统一标准？

对此包华解释，各地物业服务需求、物业所在地价格水平差异很大。统一服务内容、统一服务标准、统一服务价格不仅不可行，也没必要。

李凌说，具体的物业服务收费标准应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。（韩丹东  王意天）

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