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□法治报记者 陈颖婷
本报社 市场上不乏专业从事法拍房业务的中介公司，提供房源信息、竞拍前后的查房和清场、交付等服务，降低竞拍风险。但也有部分中介公司存在误导性服务，扰乱司法拍卖秩序。近日，长宁区人民法院就审理了这样一起案件。
2021年5月，黄浦区人民法院发布竞买公告，将于同年6月在公拍网司法拍卖平台上对长宁区某房屋及车位进行网络拍卖，房屋及车位评估价1966万元，起拍价1376.2万元。某中介公司向其客户张先生推荐了该房源信息，张先生有意购买，于是在中介人员陪同下实地查勘了房屋。看房过程中，张先生表示房屋是网上公开拍卖，自己也可以独立参与竞拍，不需要委托中介公司。但中介人员表示，个人参与竞拍成功很难，他们可以介绍一个有“经验”的机构代理，帮助张先生在1800万元以内的价格拿下该房屋及车位。
2021年6月19日，中介人员微信联系张先生，并给出两个方案：一是锁定1800万元成交，张先生支付中介费1%；二是不锁定价格，以实际成交价格的1.8%支付中介费。1800万元的价格不仅远低于市场价格，甚至远低于评估价格，张先生考虑后决定采纳第一种方案，委托中介公司参与竞拍。
2021年6月20日，张先生与原告签订《佣金确认书》、《居间协议》，锁定房屋总价1800万元，佣金18万元。另外，原告、张先生及案外人某拍卖公司（非指定拍卖单位）三方签订《购买拍卖房屋委托代理合同》，约定房屋总价1800万元包含拍卖成交价、拍卖公司佣金、中介费及劳务费。协议签订后，张先生支付意向金10万元，成交后转为佣金。
2021年6月29日，张先生参与竞拍，开始出价为1511.2万元，但竞拍过程激烈程度远超预期，不到10分钟竞拍价格已逼近1800万元，但已箭在弦上，张先生决意拿下房屋，只能继续提高出价，最终经过13次出价竞拍成功，最终以1936.2万元成交。张先生认为成交价格远超预期价位1800万元，而且全程几乎不需要中介参与，故不愿意足额支付佣金18万元。原告认为，张先生竞得拍卖房屋，自愿接受最终成交价格，视为原告已完成居间服务，张先生应按约足额支付佣金。审理中，经本院主持调解，双方自愿达成和解，张先生再支付佣金1.5万元。
法官说法>>>
司法拍卖是人民法院依法定程序公开处置债务人财产的方式，遵循公开透明原则。任何单位或个人均不得干涉拍卖活动，更不能左右拍卖成交价。而本案中，中介公司却与张先生约定固定房屋总价，系变相许诺张先生可以在约定价格即1800万元以内拍卖成交。最终，经公开竞价，拍卖成交价达1900余万元。从双方约定的角度而言，一旦发生拍卖成交价大幅低于约定总价或超出约定总价，都极易产生纠纷。有偿委托合同的本质在于受托人根据委托人的要求处理相关事务，委托人支付对应报酬。判断委托人支付报酬的标准主要在于审查受托人是否按约完成相关事务。具体到本案，原告主张足额佣金的前提应该是全面履行服务义务，包括提供房源、指导竞拍、办理过户等，仅以张先生竞拍成功主张足额佣金，难以得到支持。
法官表示，法拍房交易中介服务区别于普通商品房，基于司法拍卖的公开透明，弱化了中介公司在提供房源信息、查勘现场的作用，中介公司应该在房源尽调、风险提示、协助竞拍等方面下功夫，努力提供与佣金等值的服务，切实维护委托人的利益。
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