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□上海锦天城律师事务所 宋安成
交物业费是业主的法定义务，不管业主是否入住、是否实际接受服务，均应当支付物业费，同时也明确规定物业不得采取断水断电等方式来催收物业管理费。有的物业公司采取不允许业主停车、限制业主使用电梯等方式来催收物业费也是不允许的。
物业公司通过诉讼的方式催缴物业费并不鲜见，业主欠费诉讼是物业服务合同纠纷中最为常见的一种，也是社区管理的痛点之一。
A小区开发商与B物业服务企业订立前期物业服务合同，某业主系小区业主，入住后因不满B物业公司在交房时强行预收三个月物业服务费，且认为B公司提供的物业服务并未完全符合合同约定，屡屡投诉也未得到改善，故自2017年7月起不再交纳物业服务费，B公司于是将该业主诉至法院。
法院审理后认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同依法成立，合法有效，对业主具有约束力。合同约定的管理期限届满后，涉案小区业主大会尚未成立，且建设单位亦未另聘物业管理企业，而物业管理为住宅小区所不可或缺，原告继续管理涉案小区有利于全体业主，本院予以确认。原告为被告房屋所在的A小区提供物业服务，被告作为房屋权利人，接受了原告的服务，应按合同约定向原告支付相应的物业管理费。
最终，法院判决业主须缴纳拖欠的物业费。
随着《民法典》的实施，缴费与催费的行为都被进一步规范，《民法典》规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
根据《民法典》的上述规定，交物业费是业主的法定义务，不管业主是否入住、是否实际接受服务，均应当支付物业费，同时也明确规定物业不得采取断水断电等方式来催收物业管理费。有的物业公司采取不允许业主停车、限制业主使用电梯等方式来催收物业费也是不允许的。
同时，《民法典》也对催缴物业费的方法进行了明确，物业服务人员有催告的前置义务，一般采取发送书面催告的方式，告知业主在合理期限内支付物业费，业主收到催告通知还未予以支付的，物业服务人员此时才可通过诉讼、仲裁的途径维护自身权益，物业服务人员在诉讼主张支付物业服务费时需要先走完前置程序。
为了提升服务质量，从根本上避免上述纠纷，物业服务公司首先应当及时与业委会（业主大会）签订《物业服务合同》，明确约定双方的权利义务，确保签订的合同已经经过业主大会合法程序，并履行信息公示等相关义务，如果《物业服务合同》到期，物业公司仍然为业主提供服务的，根据《民法典》第九百四十八条第一款规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”不定期合同延续了原来的合同权利义务，物业公司提供管理服务，业主有义务按照合同约定交纳物业管理费。
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