售后包租疑问多多商家是否虚假宣传

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□记者  金勇

唐先生在老家县城的新城区农贸市场买了一间门面，当时开发商宣传这是新城区唯一的农贸市场，且返租三年。现在三年过去了，门面一直没有租出去，租金也没有返回，如今附近又开了一家农贸市场，这家农贸市场的地理位置更好些，导致唐先生买的门面完全成为了“鸡肋”。

对此，唐先生认为开发商涉嫌虚假宣传，他该用什么方式维权呢？

律师分析认为，我国相关法律法规明令禁止房地产开发商以售后包租的方式销售商品房。而售后包租这种商业模式，往往因为种种客观原因难以得到有效实施，最终与开发商的宣传、购房者的预期相差甚远。唐先生购买门面后一直没有实现收益，开发商的行为也涉嫌违法。因此，唐先生可依据房地产买卖合同依法维权。【事由】

唐先生虽然在上海有一份稳定的工作，但在家人的劝说下，三年前还是在老家县城的新城区农贸市场购买了一间门面，作为个人的商业投资。唐先生表示，当时看到开发商的宣传，觉得这笔投资应该能有不错的收益，至少不会让他亏本，所以没有进行更多的考察，就付款购买了一间门面。

让唐先生想不到的是，门面所在地被开发商曾称作是新城区唯一的农贸市场，可如今不到三年，附近就又开了一家农贸市场，无论地理位置还是人气都要高出不少。更让唐先生郁闷的是，开发商曾经承诺可以返租三年，但现在不但门面一直未能出租出去，租金也丝毫没有返还。

一笔投资就这样失败，心有不甘的唐先生想找开发商讨说法，但对方根本就拒绝协商，态度十分恶劣。唐先生认为，开发商的行为涉嫌虚假宣传，并导致自己遭受了经济损失，他想通过法律手段进行维权。【详细解答】

上海东承志律师事务所马斯祺律师分析认为，根据《商品房销售管理办法》第四十五条第二款的规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”而第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”因此，《商品房销售管理办法》是明令禁止房地产开发商以售后包租的方式销售商品房

的。

马斯祺律师表示，售后包租是开发商销售商品房的一种商业模式，购房者通常考虑后期管理无需投入过多精力，由专人打理，定期收取租金等因素选择购买售后包租的商品房，尤其是一些老年人将售后包租的商铺作为投资方式，以租养老。但在实践中，往往因为房屋出租方对物业缺乏管理，未能营造良好的商业环境，或者本身经营不善等因素造成房屋难以顺利出租、物业荒废的局面，与开发商的宣传、购房者的预期相差甚远。因此，售后包租或变相售后包租被法律禁止。根据唐先生的叙述，购买门面后一直没有实现收益，开发商的行为也涉嫌违法。《商品房销售管理办法》第十四条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。”第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”因此，唐先生可依据房地产买卖合同依法维权。

马斯祺律师提醒广大读者，售后包租风险大，切莫贪图蝇头利。广告、承诺勿轻信，书面约定最重要。

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