楼上空调平台漏水 邻居物业互相推责

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□记者  金勇

楼上业主把空调室外机平台封在室内，如今楼下邻居发现屋顶有渗水情况。物业检查后发现，楼上业主私自改动了空调外机平台的下水主管道。然而，令人气愤的是，楼上业主不仅不肯承担责任，反而称是防水没做好导致的，并要求物业做防水。

由于各方无法达成一致，漏水情况迟迟未能得到解决，这种情况该如何处理呢？

律师分析认为，根据相关法律规定，空调外机平台属于建筑物专有部分以外的共有部分，业主将属于共有部分的空调设备平台封闭改造纳入自己的户内，侵害了其他业主的共有权，其他业主可要求该业主将建筑物共用部分恢复原状。物业公司一旦发现业主私自改造空调外机平台，改变楼宇原有外立面，应第一时间进行劝阻并发出《整改通知单》，业主拒不整改的，物业公司应及时向相关部门反映。若侵害了其他业主的相邻权益，可向法院起诉进行维权。

【事由】

屋顶莫名其妙地漏水，这极大地影响了陈先生家的正常生活。他赶紧告知物业，并要求安排师傅前来检查。

物业师傅检查后发现，漏水来自空调室外机平台，原来是外机平台的下水主管道出现了渗漏。经过反复查问，最后确定得知是陈先生楼上的业主私自改动下水主管道所致，这条管道本来是整个楼栋20多家住户公用的空调平台下水管，空调冷凝水和雨水都通过这条管道排放。

陈先生去找邻居说理，对方却声称漏水是因为外机平台防水没做好，让陈先生去找物业重新做防水工程。而物业认为这完全是业主个人行为导致的漏水，应该由陈先生楼上邻居来承担相应的责任，并劝陈先生通过法律途径进行维权。

对此，陈先生认为邻居和物业都有一定的过错，但他希望能尽快确定侵权责任的主体，自己才好依法维权。

【律师说法】

上海江三角律师事务所王丹律师认为，根据陈先生所叙述的情况，依据《民法典》第二百七十一条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。并且，该法第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第二百七十三条，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

王丹律师表示，据陈先生所述，楼上业主擅自把空调室外机平台封在室内并私自改动了空调外机平台的下水主管道。因空调外机平台属于建筑物专有部分以外的共有部分，业主将属于共有部分的空调设备平台封闭改造纳入自己的户内，侵害了其他业主的共有权，其他业主可要求该业主将建筑物共用部分恢复原状；且按照原设计施工规划，空调外机平台的承重与正常阳台不同，若将其当作正常户内面积使用，危及建筑物安全，存在较大安全隐患。现空调室外机平台往楼下屋顶渗水，根据《民法典》第二百九十六条的规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

因此，王丹律师建议，陈先生可先向物业公司投诉楼上业主把空调室外机平台封在室内，擅自改变了建筑物的共有部分存在较大安全隐患，侵害了其他业主的共有权，要求物业公司催促楼上业主整改。物业公司一旦发现业主私自改造空调外机平台，改变楼宇原有外立面，其应第一时间进行劝阻并发出《整改通知单》，业主拒不整改的，物业公司应及时向相关部门反映。如若未果，楼下业主可以就楼上业主擅自把空调室外机平台封在室内并私自改动空调外机平台的下水主管道，由此侵害了其他业主的相邻权益一事起诉至法院予以解决。届时，法院会委托专业的鉴定机构，对导致渗水的原因予以鉴定，来明确应承担侵权责任的主体。

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