不交物业费就拒收停车费？

□法治报记者  金勇

2022年2月，沈某某前往小区物业公司续交停车费，续延停车期限，物业公司值班经理邹某某查阅业主缴费记录时发现，沈某某家中已有2年没有缴纳物业管理费。此外，因沈某某家中违法搭建占用了部分公用区域，导致小区无法对该楼栋门禁系统进行更新安装。于是，邹某某提出不同意续延停车期限，并拒收沈某某续交的停车费。

普陀区长征镇运旺新村居民委员会人民调解委员会介入纠纷后，抓住矛盾焦点，以法服人，通过晓之以理、动之以情的耐心调解，最终使得纠纷得到了圆满解决。

业主拒交物业费

物业拒收停车费

从双方的陈述中，调解员了解到，矛盾的主要原因涉及到了过往遗留问题。起因是，2年前小区改建，沈某某家住1楼，晾晒衣服的位置正好需要改建车位，因此造成沈某某家中在外晾晒衣服的架子被拆除，沈某某一家以拒绝缴纳物业费来表达不满。之后，物业公司对全小区内的防盗门禁进行升级，因沈某某家中购买了该幢楼栋一楼的两间房并将中间打通，占用了中间公共空间，导致物业无法对旧的门禁进行升级。为此，该楼其他业主也表示不满，多次向物业公司反映，物业公司也多次与沈某某一家沟通，都未果。

随后调解员前往现场进行实地查看，发现门禁问题不难解决，只需沈某某家将东西挪一挪，腾出地方就能进行门禁的更新。

弄清事情的原委后，调解员分别与双方当事人沟通。调解员首先与物业公司经理邹某某沟通，根据《民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同时，《民法典》第九百三十七条规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业合同和停车合同是两个不同的专项合同，停车费属于公共收益，而物业费属于物业公司的收益。如果物业公司按照物业服务合同约定提供服务，业主不缴纳物业费，物业公司可以通过公示催缴等法律手段要求业主支付并承担违约责任。而在业主配合停车管理的情况下，通过拒收业主停车费的方式来催讨物业费的行为不当。

物业公司是为业主服务的，帮助居民解决问题，而不应该将两件事进行不当关联制造新的矛盾。

调解员以法服人

当事双方化解矛盾

事情有轻重缓急，目前的当务之急是沈某某的停车期限即将到期，调解员建议物业公司先同意让沈某某续上停车管理费，而后再通过合法途径向沈某某追讨物业费。至于沈某某一家晾晒衣物问题，希望物业公司能积极配合，帮助解决。物业公司经理邹某某听后表示认可。

随后调解员与沈某某进行单独沟通，根据《民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《物业管理条例》第七条规定：按时交纳物业服务费用是业主在物业管理活动中应履行的义务。可见，从法律层面而言，沈某某不交物业费的行为属于违法行为。且根据《民法典》第九百四十四条第二款规定：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。虽然物业公司用拒收停车费来追讨物业费的方式欠妥，但是若业主坚持不交物业费，物业公司也可以通过诉讼途径追讨物业费。

调解员向沈某某表示，现物业公司已同意收取停车费，希望沈某某也能积极配合物业公司的工作，对门禁进行更新升级，同时缴纳之前拖欠的物业费。对于晾晒衣物的问题，调解员表示，会督促物业为沈某某尽早解决。沈某某也意识到了自己的问题，表示愿意采纳调解员的建议，配合物业公司做好相关工作。

【案例点评】

本案看似是一起因物业公司拒收业主停车费而引发的矛盾纠纷，实际是因过往遗留问题导致物业公司与业主间积怨已深。化解该起纠纷的关键在于找出引起矛盾纠纷的根本问题，针对系列问题一件件提出相应的解决方案。

在本案中，调解员行动迅速，对案件进行了全面分析，抓住矛盾焦点，一方面从法律角度出发，实现以法为教、以法服人，另一方面从情理角度出发，善于沟通，当好纠纷双方的媒介。通过晓之以理、动之以情的耐心调解，最终使得物业公司与业主之间的矛盾纠纷得到了圆满解决。

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