承租商业用房应注意哪些问题

□上海通乾律师事务所  朱慧  陈慧颖

开展经营活动往往需要租赁房屋，由此常常会产生矛盾纠纷。以下是我们根据多年办理商业房屋租赁合同谈判和争议解决的经验，从承租人角度谈谈在签署和履行商业用房租赁合同时应注意的问题。

房屋权属情况审查

作为承租人，在签署房屋租赁合同时首先应当查明房屋的权属情况，以确认出租人是否有权出租。这主要看房屋出租人是否为该房屋的产权人，如果产权是共有的，应取得共有人的同意或者共有人亦作为出租人。

对于房屋产权状况，可以要求出租人出示房屋产权证，如对产权证有疑问，承租人可到不动产登记部门核实。此外还应了解该房屋是否存在抵押、查封等权利限制情况。如出租人不是产权人，应当让出租人提供其获得产权人授权出租的文件。如果是转租，一定要查清楚出租人是否有转租的权利和相应期限，最好让房屋产权人出具同意转租的文件。

房屋的用途也是租赁合同的重要内容，直接关系到租赁目的能否实现。因此，在签署房屋租赁合同时一定要审查不动产登记证上的房屋土地用途。如果租赁房产的目的是用于餐饮，但是不动产登记证上的用途是工业，就有可能办不出餐饮服务许可证和营业执照。

消防问题也是必须考虑的一个重要方面，一旦忽视会导致严重后果。《消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。因此，租赁房屋时应查验该房屋是否已经消防验收合格。

此外，还需注意租赁的房屋是否位于消防通道上或者是否会阻碍消防通道。《消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”。

其次，应当查明想要租赁的房屋之前是否出租过，如果出租过，之前的承租人注册在该房屋的营业执照是否注销，如果是餐饮店，还要了解之前的餐饮服务许可证是否注销。如果没有注销，新公司可能无法注册取得营业执照，也无法取得餐饮服务许可证进行餐饮经营。

最后，还需要了解各种配套设施的情况，如供电、用水能否达到承租人的要求，空调温度是否合适等。我们曾碰到过一个案件，当事人租赁场地在大厦中庭开餐饮店，但是空调效果非常差，冬天很冷夏天很热，导致生意惨淡。

相邻关系也在签署租赁合同前必须注意的问题，举例来说，一家经营餐饮的企业租赁的房屋是商住两用的，底层是商业用途，上面是住宅，结果一开业就因为油烟问题引发矛盾纠纷，导致企业无法正常经营。

房屋面积与租金

租赁合同的面积计算直接涉及到租金的计算。面积有多种计算方法，是建筑面积、套内建筑面积还是使用面积，不同的计算方法，导致面积差异很大，对租金的影响也很大。因此，在签署租赁合同时一定要搞清楚，计价的依据是什么。

如果租赁的是期房，签署的是预租合同，那不仅要约定面积的计算方法，而且还要明确面积差异的处理，是以实测面积为准，还是在一定差异范围内租金不再调整。

租金条款是租赁合同的重要条款。在实践中租金的计算方式主要有三种方式：1、固定租金加一定的增长幅度；2、提成租金，即按照承租人营业额的一定比例提成；3、固定租金和提成租金相结合的模式。

房屋质量问题

房屋的质量问题在实践中我们碰到比较多的是漏水问题。房屋的漏水直接影响承租人的经营，甚至给承租人造成无法经营。在这种情况下，如何界定承租人的损失是一个比较有争议的问题。

承租人是否可以要求这段期间免付租金、承租人的停业损失能否主张，维修费用如何计算，如果漏水是第三人造成的，能否向出租人主张？这些都是很容易发生争议的问题，作为承租人一定要在租赁合同中约定明确。

房屋的装修问题

房屋租赁基本上都会涉及装修问题，而且有些装修的价值不菲。一般来说，装修设计方面都要取得出租方的同意。

由于装修投入巨大，如果提前解除装修损失由谁来承担，价值如何确定？在涉及提前解除的案件中此类争议比较多。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

根据该解释，在租赁合同的期限内，如租赁合同提前解除，法院是根据各自的过错来承担责任的。在实践中争议比较大的是装修的价值如何来确定？对于承租人来说一定要保留好装修合同、报价单、付款凭证、发票等证明装修价值的原始材料，否则一般不会得到出租人的认可。在这种情况下，有可能要对装修的价值进行评估。

保证金

出租人为了确保承租人履行租赁合同的义务，一般要求承租人支付保证金。保证金的金额一般一至三个月的租金不等。

在实践中经常碰到的问题是在何种情况下出租人可以没收保证金。我们认为，只有承租人在构成根本违约的情况下，出租人才可以没收保证金。

履约保证金的归还一般是在合同解除或终止之后的一定期限内归还。对于履约保证金的退还一般约定都是无息的。

在实践中我们经常碰到的问题是在租赁合同解除后，出租人以各种理由拒绝或拖延归还保证金。我们建议作为承租人一定要保管好支付保证金的凭证，而且在签署租赁合同时要明确迟延归还保证金的违约责任。

违约责任

在房屋租赁合同中出租人的主要义务是交付合格的房屋并确保在租赁期间的适用状态，对于承租人来说其主要义务是按时支付房屋租金和其他各项合同约定的义务。双方的违约责任也是围绕着各自的权利义务展开。

对于承租人来说，其违约行为主要包括如下几种：

1、迟延支付租金和其他各种约定的费用。

迟延支付租金是一种主要的违约行为，对于迟延支付租金，一般租赁合同不仅会约定承租人要支付逾期付款的违约金而且还会约定迟延支付租金超过一定的天数，出租方有权解除租赁合同并要承租人承担提前解除租赁合同的违约金。作为承租人一定要做好合同的履约管理，防止无意中拖欠租金，给出租人单方解除合同寻找可乘之机。

2、提前解除的违约责任。

租赁合同有固定的期限，在租赁过程中承租人可能经营状况发生变化，要求提前解除合同。对于这种情况租赁合同一般也会约定承租方提前解除租赁合同的违约责任。因此，签署租赁合同时，也要估算好租赁的期限。

3、迟延退还房屋。

在房屋租赁合同到期或解除后，承租人由于某些原因不按时交还房屋，给出租人造成被动，对于这种情况，一般通过在租赁合同中约定高额的房屋使用费来解决。因此承租人在合同的履行管理中应当注意合同的期限及续租问题，如合同到期不续租应及时寻找好新的租赁地方。

4、合同解除或终止之后办理各项证照的注销手续。

商业租赁一般用于开办企业用做经营场所，一般还涉及企业营业执照的注册和其他证照的办理，如餐饮业可能涉及到餐饮服务许可证。如租赁合同解除或终止时，承租人未把其注册地变更到新地点或未将餐饮服务许可证注销，会导致新的租户无法办理手续。因此，作为出租方一定要在租赁合同中明确约定在租赁合同解除或终止时承租人的未及时办理营业执照及相关证照的变更或注销手续的违约责任。

5、其他违约行为。

如房屋的损坏、不按合同约定的用途使用、非法转租等违约责任也应在租赁合同中作出明确约定。

对于出租方而言，其违约行为主要包括以下几种：

1、未能交付符合租赁用途的合格房屋。

租赁房屋都有特定的目的，对于承租人而言一定要在租赁合同中明确租赁的用途。在接收出租人交付的房屋一定要检查该房屋是否能实现租赁的用途。如消防验收是否合格，之前承租人的营业执照和其他相关证照在该地址是否已变更或注销等。

2、提前终止租赁合同。

租赁合同一般有明确的期限，在租赁过程中，出租人可能以各种原因提前解除租赁合同。承租人为维护自己的利益，应在租赁合同明确约定出租人提前解除租赁合同的违约责任和损失的赔偿等等。

3、房屋的维修问题。

租赁房屋在使用的过程中会出现各种各样的问题，如房屋漏水等需要维修，承租人在租赁合同应明确维修的责任及不及时维修的责任承担。

4、房屋被查封、拍卖。

由于出租人本身的原因，拖欠他人债务导致租赁房屋被查封或拍卖。在这种情况下，承租人无法经营。在租赁合同中应明确约定违约责任。

5、未及时退还保证金。

在租赁合同解除或终止后，出租人应及时归还租赁保证金，为确保出租人能及时归还，应具体约定归还的时间和不能按时归还的违约金。这样对出租方能起到一种制约作用。

征收利益分配

在房屋租赁期间，房屋可能面临着被政府征收问题。如房屋被征收，房屋租赁合同就无法履行。

房屋被征收还涉及到征收利益补偿的分配问题，根据征收的有关规定，征收的对象为房屋所有权人即被征收人，但在事件中必然涉及到停业停产损失、设备迁移损失、装修损失的补偿等归谁所有等问题。此类争议在实践中已经发生的很多。

因此，为避免争议在租赁合同中对因征收而涉及到租赁合同解除的补偿问题，应在租赁合同中作出明确的约定。

环境重大变化的约定

在房屋租赁的过程中，房屋周边的环境可能发生重大变化。如果承租人与出租人在租赁合同中有特别约定，如赋予承租人单方的租赁合同解除权等，那么承租人的情况就会好的多，损失也会小得多。

优先购买权优先承租权

在房屋租赁合同到期时，承租人有优先承租权，在租赁期限内如果房屋出租人要出售房屋，承租人有优先购买权。

但对于这两项优先权如何行使，法律并没有明确的规定，在实践中很容易发生争议，为此有必要在房屋租赁合同中明确行使程序和具体条件，以免发生争议。

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