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据《中国法院报》报道，物业服务涉及千家万户，与人们日常生活息息相关。为满足群众多元解纷需求，优化社会治理方式，强化矛盾纠纷的源头治理，重庆市第五中级人民法院近日选取了一批具有代表性的物业纠纷生效判决向社会发布，以期进一步发挥示范判决的引领作用，促进同类纠纷诉源治理工作取得更好的实效。
物业合同未备案并不影响合同效力
郑某是渝中区一建筑面积为9.68平方米的库房的业主。2010年7月1日，开发商重庆某实业公司与某物业公司签订了前期物业服务合同，委托某物业公司为包括郑某的库房在内的物业提供物业管理服务。2020年1月1日，郑某与某物业公司签订补充协议。但郑某未交纳2018年5月1日至2020年8月31日期间其库房的物业费，某物业公司书面催收未果，遂起诉。
郑某以前期物业服务合同其未参与签订、其与某物业公司之间无物业服务合同关系、该合同未经业主大会听证、未在所属住房和城市建设委员会备案登记不具有法律效力等为由，拒绝按照前期物业服务合同约定的收费标准支付物业费。
重庆市渝中区人民法院审理后认为，某物业公司依照前期物业服务合同提供了物业服务，在未与郑某签订补充协议之前的时间段内，郑某应当按前期物业合同约定及时交纳物业费。此后的时间段则应按照双方签订的补充协议调整的标准执行，遂判决郑某向某物业公司支付欠付的物业费3659.04元。郑某不服一审判决，提起上诉。重庆五中院经依法审理后驳回上诉，维持原判。
根据法律规定，建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务人签订的物业服务合同，均对业主具有法律约束力。物业服务合同备案，是为了便于政府行政主管部门对物业服务行业进行监管，并不会影响物业服务合同主体的权益，也与物业服务合同的的效力无关。该判决明确了物业服务合同是否备案，不会影响合同本身的效力。
物业服务存在瑕疵业主不能拒绝交费
赵某是南岸区某小区的业主，拖欠了2016年1月至3月期间的物业费5426元，物业公司起诉要求赵某支付拖欠的物业费及违约金。
庭审中，赵某向法庭提交了小区微信群的聊天记录、保安巡逻签到表、照片及录音光盘等证据，拟证明物业公司的物业服务质量不达标、小区环境脏乱差、物业人员配备不齐等情况。物业公司则提交了当班队员签到表、保安巡逻签到表、化粪池清掏服务合同及发票、生活垃圾清运协议、工作照片等证据，拟证明其按约向小区提供了物业服务。
生效判决认为，从双方举证来看，物业公司在对小区的物业服务过程中确有一定瑕疵，但已对业主提出的一些问题进行了改进，不足以免除或减少赵某交纳物业费的义务。然而，鉴于物业公司提供的服务存在一定瑕疵，对于物业公司主张的违约金法院不予支持，遂判决赵某支付物业费5426元。
司法实务中，业主拒绝支付物业服务费的主要原因之一是认为物业服务不到位。物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，判断物业服务是否存在瑕疵及瑕疵程度，应当根据物业服务合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务的过程及效果等因素综合考量，不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。物业服务人为业主提供的服务仅为一般瑕疵，不构成重大瑕疵的，业主仍应按照合同约定的物业费标准向物业服务人支付物业费。但因业主并非无故拖欠物业费，物业服务人主张违约金的，人民法院可不予支持。该判决平等保护了双方当事人的合法权益。
高空抛物致人损害物业未尽责也须担责
2020年10月7日15时许，居住在南岸区某小区3幢2单元的李某行至该单元下方时，被空中落下的一支玩具枪型笔砸中头部。后被送医住院治疗11天，产生医疗费等直接损失9061.61元。
事发后，当地派出所与物业公司都派人到现场走访排查，但未查明侵权人。李某受伤时所在3幢2单元共有26层，其中4号和5号户型中有房间面朝事发地点方向。李某起诉该两个户型共计50余户业主和物业公司，要求被告承担相应赔偿责任。
重庆市南岸区人民法院审理后认为，高空抛物致人损害，有加害可能的房屋使用人不能证明自己未侵权的，应当承担补偿责任，故判决40余户业主对李某80%的损失各补偿181元。涉案物业公司未安装监控设备，也未举示证据证明其曾就安装监控设备事宜主动与小区业主委员会或业主大会进行过协商，未采取必要的安全保障措施防止高空抛物的发生，应承担相应的责任。因此，判决物业公司赔偿李某20%的损失。部分被告不服一审判决，提起上诉。重庆五中院驳回上诉，维持原判。
高空抛物对人民群众的生命、健康和财产构成严重威胁，法律明确规定，高空抛物致人损害，不能查明责任人的，由有加害可能的业主给予补偿；物业服务人等建筑物管理人有采取必要安全措施防止高空抛物、坠物的义务。安装监控设备既能预防高空抛物、坠物，震慑高空抛物、坠物的侵权人，同时也便于事后查明侵权人，为有效预防高空抛物、坠物的必要措施。因此，物业服务人为履行职责所需，可自行安装或根据相关法律规定和物业服务合同约定积极协调动用物业专项维修资金安装。同时，物业服务人应对高空抛物危害性进行宣传、教育和提示。
业主享有知情权公开内容应合法合理
曹某是南岸区某小区的业主，自2004年接房后即开始装修，随即入住。
2021年8月，曹某起诉物业公司，要求其在小区公告栏或显著位置公示该公司的营业执照、小区建筑区划总平面图、服务人员基本情况、该公司从2004年6月至今与小区签订的所有物业服务合同、2004年6月至今的公共收益及使用情况明细、配套设施和地下管网工程竣工图等竣工验收资料、公共区域养护记录等资料。
生效判决认为，在前面的物业服务合同已到期且有新的物业服务合同签订的情况下，曹某要求公示每一份物业服务合同，明显超出合理范围。
根据小区业主委员会出具的证明材料，物业公司已将现在正在履行的物业服务合同和各季度公共收益收支情况在小区内进行了公示。另外，物业公司举示的证据证明其已将法律规定需要公示的材料进行了公示。对于曹某要求公示小区公共区域养护记录及要求公示原件的诉讼请求，因涉及2004年至2021年期间的资料，时间跨度过大，亦不具有合理性。
曹某还要求公示的配套设施和地下管网工程竣工图等资料，不属于法律规定的物业服务企业必须公示的范围，且不属于物业公司的职责范围，该请求缺乏法律依据，遂判决驳回曹某诉讼请求。
根据法律规定，物业服务人应定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等信息以合理方式向业主公开，长期公示或定期公示均可。业主有了解小区事务的知情权，但业主要求公开的内容不能超出法定要求公开的范围，要求公开的方式及公开的期间均应具备合理性。如果业主要求公开的事项超出法定范围或公开方式不合理，人民法院不予支持。
本案的判决明确了业主知情权的行使需有限度，既要兼顾保障业主知情权，又要平衡披露义务主体的负担。（钟丽君 万前程）
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