房子租了五年到期有没有多付租金？

□  记者  章炜

段某在奉贤金汇地区居住多年，从事房屋租赁生意。金某夫妻名下有套闲置的毛坯房被段某看中，2018年3月,段某以五年期限与金某夫妻签订了房屋租赁合同。2023年3月，合同即将到期，金某夫妇提前通知段某，表示不再续租。段某表示同意不续租，但自己早在1月份已经多支付了一个季度的租金需退还，且提出家具和厨房设备等补偿诉求。在双方无法协商一致后，金某夫妻于2023年4月下旬，向奉贤区金汇镇人民调解委员会申请调处。

争论焦点：是否多支付一个季度租金？

通过双方述说，调解员理出三个症结点：一是双方对是否多支付了一个季度的租金存在异议；二是因双方在租期期满前没有达成一致意见，导致超租了一个月的租金问题；三是租赁期间，段某对房子进行了简单装修以及购买家具、电器等，要求补偿诉求存在纠葛。

由于段某是通过微信转账银行卡方式支付的，所以针对第一个问题，调解员让金某提供了纸质版银行转账明细单，根据房屋租赁合同，调解员按季度记下来，并向双方核实确认，其间有几处小费用也一并确认了相应用途。核对到最后，终于知道了问题所在。

原来，租金总额是没有问题的，问题出在双方到底是先使用房子后支付租金，还是先支付租金后使用房子？金某的妻子认定段某先使用房子后支付租金，而段某说是先支付后使用。由于时间久远，无法确认第一次租金支付的银行转账时间，合同里也没有约定，且每次转账没有备注说明，从而导致了租金到底有没有多支付一个季度的争议。

按照房屋租金支付的惯例：相互不认识的双方，一般情况下都是先支付后使用。调解员让金某夫妻冷静想一想。最后，金某终于想起来，跟妻子说第一笔租金虽然是在协议签订后支付的，但的确是先支付后使用。

家具家电折旧卖给房东

调解员趁热打铁，马上针对第二个症结继续做工作。调解员指出：第一个问题的产生主要责任在金某方没有记好账目，导致双方在租赁期满时出现租金交付上的异议，致使双方延误了租赁关系的解除，所以，金某提出段某应再支付期满后的租金主张不妥当。

当了解到金某夫妻继续有出租房屋的想法后，调解员建议他们根据家具的新旧程度考虑一下折旧购买，但双方又在折价到底是5000元还是2000元的问题上争议不断。考虑到已经使用了五年的家具和电器，且又没有品牌，调解员采取侧重工作法，首先让段某明确一点：租赁合同中明确约定段某对房屋的投入在合同期满后与金某无关，这在合同履行过程中，一般认为“有约定从约定”；其次是，段某既然不愿意自己处理这些家电、家具，又不想当垃圾废品被处理，还不如降下心理价位，做个人情卖给金某。经过一番说理说情，双方最后同意了调解员的折中价位。

为了使双方在解除租赁关系后不留下后遗问题，调解员将水、电、天然气等费用问题一并给他们都提出来，并陪同双方到房子里查看，确认了支付方式，并且起草了调解协议书。此后，双方一致表示对本次调解非常满意，段某更是脸露微笑紧握调解员的手表示感谢。

【调解心得】

本次纠纷的成功调处总结出三点：一是调解员善于把握关键症结所在。调解员根据双方的陈述和租赁合同，马上将主要问题症结锁定在租金明细账清算方面。二是调解员为双方各自利益尽量考虑周全。比如为金某考虑到家具和家电的品牌、新旧、使用功能，水电煤气等使用情况，并陪同双方到现场一同查看；为段某考虑如何在合理范围内出手这些家电、家具，使段某不用再去找其他买家或作为废品被回收。三是调解员耐心调处并适时给予双方一些诚恳建议：以后租赁房屋支付或收取租金方面，双方都要记得备注说明。这样的真诚和耐心让当事人对调解员产生信任，促使调解在比较短的时间内解决。