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□ 上海瀛东律师事务所 范明昆 谢有为 马飞杰
和丈夫共有的房产，在丈夫去世后因债务问题遭到多次查封，房子本身也被小叔子占据。
我们律师团队通过还债解封、起诉继承、强制腾房等一系列程序，前后历时五年，终于让当事人拿回了属于自己的房子。
房产遭到多次查封
这起案件源自一起因遗产继承而引发的财产纠纷：委托人马女士与孙先生原本是夫妻，婚后两人共同购买房产并办理了产权登记手续，而孙先生还有一个和前妻所生的儿子。
婚后不久，孙先生就被诊断出患有癌症，大多数时间都是由马女士照顾的。丈夫去世前，丈夫的弟弟假借照顾患病兄长为由强占了这处房屋，马女士之后陷入了有家不能回的困境之中。
我们进一步询问马女士后发现，该案前期已经委托律师提起过诉讼，但经过一、二审程序后，均被法院驳回起诉。
接受委托后，我们第一时间开展专项法律调查，力求查明纠纷事实。在房管中心调取产调信息过程中，我们发现因为孙先生有多笔债务，这处房屋已被多次查封。在遗留的债务尚未清偿的情况下，并不具备遗产分割的条件。
我们立即向马女士全面阐释了当前诉讼面临的法律障碍，她才明白前期案件陷入困境的原因。
为解开房屋被查封的症结，我们根据查封案号检索到了相关法律文书，并通过执行法官与多位申请执行人建立了联系。鉴于马女士经济极端困难，我们前期几乎未收取任何费用，并立即与债权人进行还款谈判，尽可能降低马女士作为继承人所需清偿的债务金额。
另一方面，马女士主动提出希望进行借款以了结债务、继承房产，于是我们努力帮助她寻找合适的资金出借人，并注意控制借款风险和降低借款成本。经多方寻找和比价，马女士筹措到了偿还债务所需的资金，并且未提供任何抵押和担保，利息也比较低。
与此同时，我们积极和房产查封案件的执行法官保持联系沟通，尽可能压缩还款与解除抵押的时间差，为尽快提起诉讼创造条件。
在多方的共同努力下，马女士和多名债权人依次达成和解，房产的查封陆续得以解除，为后续通过法律途径解决纠纷扫清了障碍。
起诉获得法院支持
在前期工作的基础上，综合考虑本案涉及民间借贷、遗产继承、共有物分割、排除妨碍等多项法律关系交错的复杂情况，需要将法律关系由繁化简，并制定前后相接、环环相扣的处理方案。
为此，我们制定了“代为先行还款后期诉讼共担、房屋分割确权与强制迁让并进”的诉讼方针，力求通过诉讼一揽子解决所有问题。
本案的争议焦点在于孙先生的遗产应当如何分割。同为法定继承的第一顺位继承人，马女士和孙先生与前妻所生的儿子都享有继承权。对此我们提出：对方在继承遗产的同时，也应当共同承担被继承人的债务。
前妻的儿子经过评估父亲遗留债务的情况，明确表示不愿承担债务，因此放弃继承，于是马女士成了唯一适格的法定继承人。
然而马女士面对的最大难题仍未解决，也就是房子被小叔子实际占据了。
经过与居委会干部和周边邻居的交流，我们得知“小叔子”因为在哥哥病危期间做了一定照料，可能存在获得哥哥遗赠财产的情况。
为查清法律事实，促成本案一次性全面解决，我们向法院申请追加小叔子作为被告，同时提交变更诉请申请，将分家析产、法定继承纠纷与强制迁让诉请在本案中一并处理，要求小叔子限期搬离。
在这一诉讼被法官拒绝后，我们及时检索了类似案例提供给法官，说服法官接受了我们的意见，也为后续向法院申请强制执行提供了法律依据。
果然，小叔子在被追加为被告后，声称哥哥生前立了遗嘱，所有遗产都由他继承，并提供了所谓的代书遗嘱。
我们则对这份文书做了仔细审查，紧紧围绕证据的“三性”要求，结合代书遗嘱生效要件提出质证意见，主张利害关系人不得作为见证人出现在代书遗嘱中。
最终，法院支持我方继承房屋和小叔子限期搬离的诉请，同时要求我方对小叔子适当作出补偿。
一审宣判后，因双方上诉，随即进入二审程序，后因双方未缴纳上诉费，一审判决生效。
做好预案完成腾房
虽然前期程序都顺利走完，但我们知道，仍然面临最后一道难关，就是让小叔子腾房。
长期以来，腾房一直是律师处理执行案件面临的一大难题，对于执行法院来说也是棘手的问题。
小叔子虽然年事已高，但为了获取超出判决的更高收益，利用在房屋内开设棋牌室的机会严防死守，几乎寸步不离，对法院的执行公告置若罔闻。
眼见胜诉判决无法兑现，马女士心急如焚。我们一方面耐心安抚，另一方面与被执行人取得联系，告知其逃避执行、阻碍执行的法律后果。
在催告无果的情况下，我们依法向法院申请强制腾房。针对本案执行具有对抗性强、周期长、风险大等特点，在前期摸底、调研、座谈、论证的基础上，最终形成了强制腾房“三步走”的策略。
首先，开展强制腾房前，做好实地勘察。我们提前一个月前往执行现场进行勘察，查明涉案房屋的占有使用情况，现场的地理位置、交通情况等，制作现场情况图；
其次，我们与当地派出所、居委会、物业工作人员做了交流，再次摸清被执行人相关情况，听取周边邻居的意见和建议，认真开展风险评估，完善预案；
最后，在前期摸底调查中，我们发现被执行人年过七旬且患有心血管疾病，暴力倾向严重，家庭成员成分复杂，因此执行预案须涵盖四方面内容：基本案情和当事人基本情况、任务分工情况、特别注意事项、突发事件处置预案。
在腾房实施阶段，我们秉持“法院主导、律师协助、多方参与”原则，在执行法官的主持下，与公证、物业、搬家公司等多方联手、分工协作，设立了“外围警戒、人员稳控、执行实施、宣传引导、后勤保障、值班留守”六个行动小组。我们一方面协助对贵重物品逐一登记打包，制作清单，并请公证人员全程录像，增强执行透明度；另一方面对哭诉纠缠者轮番劝解、耐心安慰、讲明道理；
为防止执行现场出现意外情况，在执行法官到达现场后，我们即主动报警，寻求当地公安机关介入，见证执法过程并为之后被执行人反复抢占房屋做好预案。
前后耗时近三个小时，被执行人在强大的执行威慑力下，终于彻底放下了对抗心理，转而选择配合我方收尾工作。
作为代理律师，在执行法官离开现场后，我们还安排了轮班巡视，并在屋内安装监控录像，通过实时监控起到震慑作用。
在执行法官现场指挥和法警全程监控下，我们律师团队充分发挥了自身作用，终于为委托人实现了胜诉权益。
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