卫生间漏水未修好　业主长期拒付物业费

□  见习记者  王葳然

王某是普陀区某商品房业主，自2022年6月因家中漏水报物业公司申请维修,但没有得到彻底解决，此后王某便以物业公司不作为为由，拒向物业公司支付物业管理服务费。物业公司经多次催讨无果，于是将王某诉至法院，请求法院判决王某缴纳拖欠的物业管理服务费共计18196元及以上述欠费为基数并按照每日千分之三的比率支付逾期付款违约金。人民法院将该纠纷按诉讼前调解程序，交由普陀区某调解委员会进行诉前调解。

稳定情绪  寻找切入点

普陀区某调解委员会接到法院诉前调解委托后，立即指定人民调解员联系申请人和被申请人。但双方当事人到场后，调解员还未开口，被申请人情绪异常激动，指责申请人的种种不负责任行为。见此情景，调解员决定先将双方分开了解情况，并对双方当事人采取背对背的调解方式。

经了解，王某家中发现漏水后，立即向小区物业公司报修，物业公司派相关人员上门勘查后，初步判断可能是因楼上业主家导致，物业公司通过和楼上业主沟通协调，同意协助维修处理，但如果不是楼上业主家的问题，则楼上业主将对于因配合维修造成的损失要求赔偿或补偿。

对于楼上业主的要求，物业公司无法给予确切的答复，但在王某的一再催促下，物业公司还是派维修人员进行维修，调查漏水点，但将楼上业主家的卫生间凿开后，并没有发现漏水点。后经仔细勘查，是公用排水总管的问题。

王某要求物业公司尽快维修，物业公司向王某解释，小区物业管理委员会正在换届，按规定不能动用维修基金，故只能暂时简单维修，彻底维修须等业委会换届结束后再处理。见此情形，王某以物业公司不作为，服务不到位为由拒付物业管理服务费。

而物业公司则表示，当时王某报修后，他们马上派人上门查看，因为漏水点很难一下就找出，需要一个一个排除，楼上业主卫生间防水没做好的可能性极大，所以希望征求楼上业主配合，承诺如果不是楼上的问题，物业公司会予以复原并给予一定的赔偿，楼上业主才勉强同意。物业公司检查完毕后，及时处理好楼上业主卫生间的防水并复原，但是总管的维修需要走流程，所以先保证王某家中不漏水，采取简单维修的办法。王某并不领情，于是拒绝缴纳物业管理服务费。

积极协商  化解矛盾

调解员基本掌握案情后，对双方进行了面对面的调解。调解员向王某表示，物业公司提供了服务，业主应缴纳物业服务费。

根据《民法典》规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。我国《物业管理条例》规定，支付物业服务费是每位业主必须履行的义务。何况物业公司正常提供了服务，只不过由于种种原因还没有彻底解决王某房子漏水的问题，所以希望王某在支付物业费的问题上要正确对待。

另一方面，调解员又明确对物业公司指出，虽然王某不愿意支付物业费存在问题，但作为物业单位应急业主之所急，设身处地为业主着想，谁都不愿自己家里天天漏水，影响正常生活，所以双方都要换位思考。

通过对双方的调解，物业公司代理人表示会尽快解决问题，保证让业主满意。同时，王某也表示会补交物业服务费。一周后回访时，物业公司确认已收到业主王某补交的物业费。至此该案调解成功。

【案件点评】

本案是一起典型物业纠纷案例，业主认为物业公司没有尽到应尽的职责，不付物业费也是理所应当的，否则没有其他的制约物业公司的手段。而物业公司缺乏服务意识，应设身处地为业主着想，而不应一味地执行条款，不懂变通。通过调解员的耐心疏导使双方都能意识到自身的不足，并自愿达成了和解协议，节约了司法成本，圆满解决矛盾纠纷。