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□ 记者 夏天 通讯员 刘雅 牟书欣
买家签了购房《认购协议书》后，声称才看到“一房一价表”上显示自己的目标房价格下浮了5%，于是买家起诉房产中介，要求法院判决《认购协议书》无效；开发商返还原告购房定金10万元，中介公司及开发商共同赔偿原告30万元。近日，奉贤区人民法院审结这起房屋买卖合同纠纷。
沈某、林某夫妻俩想置换房子，2022年9月29日，某房产中介公司高级经理郭某带着二人到上海市奉贤区看房。
郭某告知其房子马上就要涨价等“有利信息”，引导沈某、林某与某房地产开发商签下《认购协议书》，约定夫妻二人认购某楼盘房屋，乙方（沈某、林某）应向甲方（某开发商）缴纳定金10万元。
签订当日，沈某支付某开发商定金3万元，2022年9月30日，原告支付剩余定金7万元。
2022年12月5日，沈某发现《认购协议书》中约定总房价为303.4万元，实际需付300.37万元，遂通过微信群询问中介公司，这两个价格如何计算得出。
中介公司称，“这是开发商给中介公司的折扣，减掉了总房价的一个点，总房价303.4万元减掉30340元，最终房价300.37万元。”沈某又询问开发商工作人员房价依据，开发商向其发送了一房一价表的链接，并将沈某所认购房屋价格截图圈出一同发送。
沈某提出其从未见过一房一价表，且一房一价表中显示下浮5%。中介公司称已经给沈某看过一房一价表，且该表亦在售楼处张贴公示。
双方产生争议，沈某、林某遂将房屋中介公司、房地产开发商起诉至奉贤法院，要求判令：案涉《认购协议书》无效；开发商返还原告购房定金10万元，中介公司及开发商共同赔偿原告30万元。
原告主张，中介公司以购买房屋即将涨价为由，哄骗原告签订《认购协议书》；开发商刻意隐瞒一房一价表中有下浮5%内容的真相，使原告在违背真实意思的情况下签署了《认购协议书》。
被告某中介公司辩称，其与原告没有合同关系，本案不适用消费者权益保护法中关于退一赔三的规定。
被告某房地产开发商辩称，双方系平等协商签订合同。一房一价表中的下浮比例系最高可以下浮的比例，并非必须下浮的比例。签订合同时，不存在欺诈的情形，不同意退一赔三。
奉贤法院经审理认为：一房一价表中的下浮比例，系开发商可以对外销售的最低价格，具体价格由开发商在总价与下浮比例之间确定。即使在签订协议时，两被告未向原告出示一房一价表，因本案中原告所认购的房屋价格并未高于一房一价表中的价格，难以认定两被告构成欺诈。
两原告作为完全民事行为能力人的成年人，在签订合同时，应当对于其中价款、付款期限特别注意。原告既然认为自己订约时没有履约能力，就不应签订案涉《认购协议书》，其签订后又以系受两被告“哄骗”为由，要求确认《认购协议书》无效，法院实难认同。《认购协议书》系原告与房地产开发商真实意思表示，合法有效，原告的诉请缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
【法官说法】
发生合同纠纷之后，当事人可结合案件情况，在合同无效、合同可撤销与合同解除之间选择合适的救济路径。
合同无效指的是合同不满足法律规定的有效要件，合同自始、当然、确定不发生效力。其情形包括：无民事行为能力人订立的合同；双方以虚假意思表示订立的合同；违反法律、行政法规强制性规定、公序良俗的合同；恶意串通损害他人合法权益的合同。单纯因为经济能力不足或受到误导而签订的合同，并不直接导致合同无效。
合同可撤销指的是订立合同时一方意思表示不真实，该方可请求撤销合同。其情形包括：因重大误解订立的合同；一方或第三方欺诈的合同；一方或第三方胁迫的合同；一方趁人之危导致显失公平的合同。如果当事人能够提供充分证据证明在订立合同时受到了欺诈、胁迫等情形，那么选择撤销合同将是保护其权利的有效手段。
合同解除指的是合同有效成立之后，因某种原因（如违约、不可抗力等）导致合同无法继续进行时，当事人可以选择的一种救济方式。其情形包括：当事人协商一致解除；按照合同约定解除。满足下列情形时当事人行使法定解除权：因不可抗力不能实现合同目的；履行期限届满前当事人表明不履行主要债务；当事人迟延履行主要债务；当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的。
如果签订合同之后当事人因个人经济原因无法继续履行合同，可以考虑解除合同，但需要注意可能面临承担违约责任等问题。
合同无效、可撤销、解除是三种不同的法律概念，当事人在发生合同纠纷之后，应当理性维权，选择最有利于保护自己权益的救济路径。
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