房屋空置 业主能否拒交物业费？

　　□  黄伯青  顾嘉旻

　　在商品房交易完成后，有些业主不会立即入住。部分空置房业主以未真正入住、未直接享受物业服务为由，拒绝向物业服务企业交纳物业费。

　　对此，法院认为，空置房业主也应按照物业服务的约定及时交纳物业费。

　　未入住就不交物业费？

　　张某在某小区购买了一套住宅，但一直未交纳物业费。物业公司多次致电催交，张某以未真正入住为由拒不交纳物业费。物业公司遂诉至法院，要求张某支付物业费，并承担物业服务协议约定的违约金。

　　张某辩称，房屋在交付后一直处于闲置状态，既未对房屋进行装修，也未居住或使用，未享受物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金。

　　物业公司称，虽然张某的房屋处于闲置状态，但物业公司仍为其房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务，因此张某应交纳物业费，并支付违约金。

　　法院判决应当交费

　　法院经审理认为，物业公司依据双方签订的合同为张某提供物业服务，张某作为业主应按物业服务合同及相关规定向物业公司交纳物业费。

　　交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务。根据2009年10月1日起实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，不予支持。

　　物业服务具有公众性，其价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。

　　物业管理费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施的维护所投入的费用，并非针对特定业主的服务，即便房屋空置，业主也需按约交纳物业费，因此判决支持物业公司的诉讼请求。

　　不能以房屋空置为由拒交物业费

　　物业费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，而向业主所收取的费用。我国《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费用的义务。

　　物业服务企业请求业主交纳物业费的权利系属契约请求权，其依据是物业服务合同。因此，若物业服务企业已依照约定提供相应服务，其便已经尽到合同义务，业主应按照物业服务合同的约定及时交纳物业费。

　　物业费的交纳涉及建筑物区分所有权的性质问题。建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三方面内容，并非单个业主的绝对支配权。共用部分的管理与业主的正常居住生活、专有部分的保护与利用息息相关，管理事务之进行在很大程度上脱离了财产权人对共有财产进行支配以获取其利益的管理特点。

　　物业费是物业服务企业为小区业主管理业主共有及专有部分的必要费用，支付物业费是业主作为建筑物区分所有权人的主要义务，系因其业主身份而须履行。且物业服务具有公共性，由物业服务企业对包括空置房在内的小区房屋履行财产保护义务，故业主不得仅以房屋空置为由拒绝支付物业费。

　　实践中，因业主未支付物业费，物业服务企业请求业主承担违约责任的案件颇为常见。对此，法官建议：

　　业主应当按照物业服务合同的约定向物业公司及时支付物业费，物业公司已经按约提供物业服务的，空置房业主也应当及时履行支付物业费的义务。

　　物业公司应当按照物业服务合同和物业的使用性质，妥善维护和管理物业服务区域内的业主共有部分，维护小区基本秩序，充分保护业主人身和财产安全。

　　若业主违反约定逾期不支付物业费，物业公司可催告业主在合理期限内支付。若业主在合理期限届满仍不支付，物业公司可依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　（来源：“上海二中院”微信公众号）