房屋安全管理亟待综合性立法

　　日前，住建部副部长董建国在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点的重点是政府将公共账户建立起来。

　　住宅专项维修资金难以满足房屋安全维护

　　“截至去年底，全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入‘中老年’”，8月20日，在上海市第十六届人大常委会第十五次会议举行扩大会议上，市长龚正作报告时指出，上海将探索实施上述三项制度。

　　房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患；房屋安全保险制度是在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用；房屋养老金制度主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。上海计划分两步推进上述三项制度，第一步，今年先行在浦东等区开展试点，第二步在试点基础上，于2025年在上海全市推开。

　　浙江工业大学原副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，住宅专项维修资金在保障小区公共部位日常维护和电梯等设施更新中发挥了十分重要的作用，但因金额数量有限，已难以满足城市房屋安全维护和老旧小区的更新需要，比如危旧房的鉴定费，政府可以动用公共账户给予适当的补助。当前建立这个制度相对较晚，应当在房地产市场好的时候就建立。

　　建立房屋养老金公共账户不会加重业主负担

　　目前，各地的房屋养老金制度仍在探索之中，相关公共账户的筹集和管理亦尚无标准。此外，对于房屋养老金与房地产税二者的混同也亟待澄清。

　　在中央财经大学法学院院长尹飞教授看来，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

　　“公共账户需要多方筹资，包括提取一部分土地出让金、财政预算拨款等都可以用于公共账户的筹集。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，房屋养老金与房地产税“不是一回事”，房屋养老金用于维护房屋安全使用，延长房屋使用寿命；房产税用于进行房地产调控，可以起到影响房地产交易，增加财政收入，调节收入差别的作用。

　　我国亟需一部房屋安全管理方面的综合性立法

　　多个试点城市相关负责人坦言，试点难度最大的是涉及筹钱的房屋养老金制度。天津是房屋养老金制度试点成绩较为突出的城市之一，率先在滨海新区试点，并于今年6月印发《天津市滨海新区房屋养老金管理办法（征求意见稿）》。

　　根据文件，天津滨海新区全区的房屋养老金公共账户资金需求为5000万元/年。据此，天津的筹集方法是：在土地出让底价的基础上，以建筑面积计算，每平方米增加25元；在财政预算中增列房屋养老金专项资金预算兜底。同时，天津正在引导没有专项维修资金的房屋业主，补交个人账户资金，其中不配备电梯房屋的补交标准是40元/平方米，电梯房则60元/平方米。

　　为了让制度尽早全面落地，北京大学法学院教授、房地产法研究中心主任楼建波表示，我国亟需一部房屋安全管理方面的综合性立法。考虑到城乡融合发展的总体趋势，未来的立法应全面覆盖城乡，并明确房屋所有人和使用人是房屋安全管理的第一责任人。从国际经验来看，许多国家和地区都由政府建立公共基金，在必要时对房屋体检、维护和保险提供资助，并为应急处置提供资金支持。在构建我国房屋养老金制度时，对此可以参考借鉴。

　　（朱非  整理）