房子逾期交付快半年　开发商违约终化解

　　□  通讯员  罗艳  记者  章炜

　　近日，上海市嘉定区人民法院调解室内传来一阵阵嘈杂声，一边是心急如焚的业主们，一边是态度诚恳却表示资金紧张的开发商，这是一批商品房预售合同纠纷案件。为尽快一揽子解决纠纷，专项工作小组针对这189件案件展开了反复的磋商研讨，终于找到了一条可行的路径——“示范判决”+“示范调解”。

　　开发商态度诚恳

　　但目前资金紧张

　　2024年年初，嘉定区人民法院陆续收到了业主起诉某开发商的材料，截至3月底，已收到共计189户业主的起诉状。诉请相似，业主要求开发商按照“已付房屋价款日万分之三”的标准支付因逾期交房而产生的违约金。

　　民事审判庭庭长郑磊立即召集法官和法官助理组成专项工作小组，副庭长史建颖牵头开展诉前调解工作，第一时间分别听取了业主代表和开发商代表的意见。

　　“法官，这房子晚交付了快半年，自己房子住不进去，害我多付了好多房租啊。我和其他业主也沟通了，大家坚决要维权。”

　　“法官，我们愿意承担一部分违约金，但是目前确实资金紧张，这违约金一时半会儿拿不出那么多。”

　　专项工作小组快速梳理了案情，一方面稳定业主的情绪，另一方面快速摸清了开发商的调解底线及实际资金情况。然而开发商提出的调解方案与业主诉求存在较大差距，一时无法形成统一意见，调解陷入僵局。

　　示范判决+调解

　　找到“最大公约数”

　　经研究，专项工作小组从189件案件中选取了具有代表性的五件案件进行示范判决和示范调解。经审理查明，案涉商品房逾期交房170余天，项目自2021年动工至2023年竣工，其间的不可抗力对建设进度确有影响，但开发商不完全无过错。最终，考虑到施工内容、影响时长、复工备案等因素，法院酌定开发商免于承担三个月的违约责任，并将违约金的计算标准调整为按照已付房款的日万分之一计算。由于法官在审理过程中充分释明原因，业主们普遍表示认同并接受，且均未提起上诉。

　　与此同时，专项工作小组同步开展以业主沙某一案为代表的调解工作。通过多次电话沟通，开发商表示愿意加快付款进度，将原本漫长的付款周期争取到了一周内。而另一边，法官充分积极引导业主沙某着眼于解决问题、减轻诉累、回归平静生活。终于，业主沙某同意了加速付款的调解方案。双方达成调解后，在法院的督促下，开发商在调解书生效后三天内即将违约金支付到位。

　　一案结，百案解。示范诉讼以及示范调解结束后，因开发商及时履行了第一例调解案件的赔偿款，消息传开后，其他业主陆续联系法院表达调解意向。基于此，专项工作小组以示范调解为标杆，于6月4日组织集中进行调解。同时，考虑到部分业主身处外地等因素，小组决定采取“线上+线下”“集中+分散”调解相结合的方式，灵活展开对其他案件业主的调解工作，并成功调解案件60件。

　　6月，开发商的代理人急切地联系到史建颖，表示因公司付款账户被属地政府监管，请款流程较为复杂，实际放款时间比调解时所预计的放款时间要长很多，因此，很可能无法按照原定的付款期限付款。

　　考虑到该批调解涉及的是愿意协商的首批业主，为确保该批调解书能如约履行，分管院长陆文嘉提出采取“府院联动”机制，专项工作小组随后及时与属地安亭镇政府取得联系，通报了法院案件调解情况，并发送了协助公函，取得了安亭镇政府支持。此后，涉案款项如期汇进了业主们的账户。

　　截至6月底，专项小组共成功调解案件148件、撤诉2件，案件调撤率达到79%。截至7月底，调解成功的148件案件开发商已全部陆续履行完毕。