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2021年1月1日起正式施行的《民法典》中新增设了居住权，同年自然资源部选取了武汉、重庆、石家庄等15个城市开展居住权登记试点工作。近日《北京居住权登记试行办法》公开征求意见，这是全国首次以立法的形式对居住权登记予以规范，细化居住权登记规则，依法保障个人居住权权利。
设定居住权可以弥补房屋租赁功能缺陷
居住权是居住权人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用的权利。实务中居住权用途十分广泛，不仅可以在亲属间设立，也可以在没有亲缘关系的个体间设立。例如，老人去世后，如果在遗嘱中标明或与老人签订合同约定保姆享有居住权，保姆则可以继续居住房屋；又如实践中较为盛行的“以房养老”模式，老人将自己的产权房抵押或出租，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务。
武汉大学法学院孟勤国教授在接受本报《新法讯》采访时表示，北京“试行办法”的出台正是逐步落实《民法典》居住权规定的又一举措。居住权属于用益物权，必须办理登记，才具有排他效力。与房屋租赁不同，居住权一旦设立不能随意撤销，而房屋租赁当事人双方都可以解除合同。居住权的设立是为了充分利用资源，同时也能弥补房屋租赁功能缺陷，对居住人而言具有更强的稳定性和保护性，因此，建议其他省份尽快跟进解决居住权登记问题。
北京大学法学院楼建波教授表示，15个试点城市的成熟经验对北京开展居住权登记有一定的借鉴意义。例如司法实践中以生效判决确认的居住权，因登记机关缺少登记程序无法登记，就会导致判决无法落地。“试行办法”为解决现实需要，对以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立居住权的登记作了规定。
房屋产权人应慎重为他人设立居住权
目前居住权在具体落地过程中仍缺少登记的具体规则和程序。“试行办法”对居住权首次登记、变更登记、注销登记均作出规定，如以合同方式办理居住权登记的，房屋产权人和居住权人应当共同向不动产登记机构申请，提交不动产登记申请书、身份证件、不动产权证书、居住权合同或设立居住权的相关材料。此外，“试行办法”还规定居住权不得转让、继承。
对此，孟勤国表示，居住权具有很强的人身专属性，不能自由转让、继承。这不仅可以保护房屋所有权人的权益，选择信任的居住权人，同时也确保了居住权人稳定地享有居住权，不受他人干涉。如居住权受到侵害时，居住权人有权要求侵权行为人停止侵害、排除妨碍、赔偿损失，保护自己的权利；也可以和侵权人协商处理，协商不成则可以向法院起诉。
楼建波认为，居住权制度兼顾了住宅的财产和居住属性。允许房屋所有权人为他人设立居住权，是对房屋所有权人意思自治的尊重，但居住权在一定程度上又构成对所有权的限制。因此，房屋所有权人应该慎重为他人设立居住权，以免影响后续的房屋交易；而需提醒购房者的是，务必要前往不动产登记部门查询欲购买房屋是否登记居住权，避免出现买了房子但无权居住的情形。
需细化房屋产权人和居住权人的权利义务
“试行办法”规定的内容较为全面，具有较强的可操作性，但有些规定仍值得商榷。在孟勤国看来，“试行办法”规定居住权设立需以产权登记为前提，但现实中我国有大量的房屋没有办理产权登记，不能设立居住权。这并不符合《民法典》中规定的登记并非所有权取得的条件，过多的限制只会背离居住权“物尽其用”的初衷。
楼建波认为，“试行办法”仍需进一步平衡房屋所有权人与居住权人的权益，细化规范、合理确定双方当事人的权利和义务，如居住权的期限、居住的条件和要求、居住权撤销的条件等。对于“试行办法”第四条规定的“同一不动产单元不得重复设立居住权。居住权人可以为一人或多人，但应当满足生活居住的基本要求”，所有权人可否依次为不同的居住权人设立期间顺延但不重复的居住权，一套住宅最多可以为多少人同时设立同一个居住权等，都需要有明确的指引。
（记者 朱非）
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