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□ 记者 章炜
2024年5月，张阿姨与李先生签订了《房地产买卖合同》，约定张阿姨将名下一处房屋出售给李先生。同年7月，双方到房地产交易中心完成了过户手续。但承租人在不知情的情况下，将8月至10月三个月的租金支付给原房东张阿姨。李先生认为该租金产生于房屋过户登记后，租金应归自己所有。就该房屋的租金归属问题，双方多次协商无果，李先生于是申请调解，上海市松江区司法局泗泾司法所受理了该案件。
房子已完成过户，希望上家返还3个月租金
调解员收到申请后，第一时间通过电话联系到当事人，与他们沟通了基本情况，并约定好调解的具体时间。张阿姨因上了年纪身体不便，委托儿子小唐参与调解。
调解现场，调解员首先向纠纷双方释明了调解过程中的权利和义务，接着听取了他们关于案件事实和理由的陈述。李先生表示，双方之前已签订《房屋交接补充协议》，关于购房尾款已由5万元调整至4万元，有补充协议为证。此外，在买房子的时候，自己已经知道该房子租赁合同未到期的情况，但是房屋过户后的租金收取权应该归自己所有，因此希望张阿姨返还已收取的三个月租金，共计11400元。
李先生还说，该房屋承租方是一家平台公司，自己曾与该平台联系，要求对方将8月及之后的租金支付到自己账户上，但对方表示原房东要上网进行“房东信息更正”手续后，才能将房租支付至现房东账户上。李先生多次沟通无果，他认为张阿姨一方是在故意拖延时间，情绪较为激动。
调解员先安抚好李先生的情绪后，向小唐询问情况。小唐承认购房尾款确实有变化，但不同意将8月至10月的租金返还，因为李先生还未支付尾款，双方没有完成交房手续，房屋的实际占有人还是张阿姨，因此房子的租金也理应由张阿姨收取。
调解员：上家构成不当得利，理应返还
调解员听取了双方的陈述后仔细审查了相关合同材料，接着对双方当事人进行了释法说理，首先，张阿姨已于房屋出售前告知李先生租赁情况，履行了告知义务，李先生也表示认可，且双方在房屋买卖合同中对租赁情况也有所约定，根据《民法典》相关规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
本案中，张阿姨将房屋买卖过户的情况告知某平台后，该平台与李先生可自主决定租赁合同具体内容，张阿姨无权再介入房屋租赁关系，自然也不存在协助办理“房东信息更正”之义务，李先生概括承受张阿姨对于房屋物权的所有权利和义务。此外，双方已经到房地产交易中心完成了房屋过户登记，即已经完成了房屋所有权的变更，无论实际占有人是谁，李先生已成为房屋物权所有人，针对房屋买卖合同，李先生只需继续履行协议支付尾款即可。
针对8月至10月的租金，在法律上属于法定孳息。双方在7月已办理房屋过户，此后房屋的所有权人为李先生，产生的孳息也应归李先生所有。张阿姨收取的8月至10月租金为预收租金，构成不当得利，理应进行返还。
听了调解员的解释，双方当事人都表示可以理解，调解员趁热打铁鼓励纠纷双方各退一步，促进纠纷的尽快解决。经过仔细考虑，纠纷双方就租金给付事宜作出了让步，李先生表示对方返还1万元租金即可，小唐表示愿意配合变更房东信息等事宜。在调解员的协调沟通下，双方达成了调解协议。小唐方返还8月至10月租金1万元；李先生支付小唐剩余购房款4万元；由李先生当场通过银行转账方式支付3万元。双方对调解协议内容即时履行，并由小唐牵头建立微信群，解决了房东信息变更事宜。
事后，调解员进行回访，双方都对调解结果表示满意，并对调解员的工作表示高度认可。
【案例点评】
本案是因房屋买卖引起的合同纠纷，基本事实清楚，相关合同等证据材料充分，而且双方的争议焦点比较明确。调解员很好地针对争议焦点对双方当事人进行了释法说理，并经过不断地劝解，使得本次纠纷调解圆满完成。
生活中不乏此类房屋买卖纠纷的产生，往往是因为当事人对房屋物权变动，买卖不破租赁等法律认识的错误导致的。于法，当事人对法律理解有分歧的，可进行专业法律咨询；于情，在交易过程中，双方当事人应多一些相互包容，虽未有法律规定之义务，也可帮助对方当事人处理好相关事项，促进良好交易秩序的形成。本案中，调解员准确把握焦点，聚焦于租金返还和房屋信息变更上，通过法律解释引导双方当事人互相理解，互相配合，最终妥善化解了矛盾纠纷。
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