业主车位因开发商债务突遭查封陷困局

　　□  记者  陈颖婷  通讯员  赵璋翊

　　“花几十万元买的车位，一夜之间竟要被拍卖？”蔡先生全款购入小区车位后，因开发商债务纠纷突遭查封，险些“钱位两空”。从签订合同到实际使用，他本以为手续只是时间问题，却未料卷入一场长达两年的法律拉锯战。

　　最终，法院一锤定音：车位作为居住功能延伸，业主权益优先。

　　全款购车位竟被查封

　　2019年，蔡先生全款购买了小区内一车位。2021年起，蔡先生开始使用车位并按时支付服务费。

　　2022年，蔡先生欲与开发商就车位签订网签合同，但因小区的施工单位起诉开发商，要求开发商支付拖欠的工程款并申请财产保全，导致车位被查封，蔡先生未能将该车位登记至自己名下。

　　在开发商与施工单位的纠纷中，法院判决施工单位可对工程价款行使优先受偿权。施工单位后向法院申请执行，请求拍卖车位以清偿开发商欠付的工程款，蔡先生就车位提出执行异议。

　　法院经过审查，裁定中止对该车位的执行。施工单位不服该裁定，向法院提起诉讼，认为蔡先生作为商品房的买受人，无权阻止法院拍卖该车位。

　　法院驳回原告诉请

　　法院认为，车位属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展，具有保障业主基本居住权益的属性。在法院查封前，蔡先生已就车位签订书面买卖合同、支付全部价款、并实际占有、使用车位，蔡先生名下除车位所在小区的一套房屋外无其他居住房屋，该车位为蔡先生在该小区内购买的唯一车位。尽管施工单位所施工的工程范围包含蔡先生购买的车位，但蔡先生对车位享有的民事权益可以排除执行。最终，法院判决驳回施工单位的诉讼请求。施工单位不服，提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

　　法官释法：购车位需警惕抵押查封

　　法官指出，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确规定，商品房消费者主张的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。小区车位与住宅具有密不可分的主从关系。相对住宅而言，车位具有一定的附属性和非独立性。根据相关规定，本市业主所购车位的权属只能记载在业主的不动产权证书内，而不予单独核发不动产权属证书。即车位虽不同于居住的商品房，但依附于商品房而存在，车位在性质上属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展，同样具有保障业主基本居住权益的属性。

　　因此，如车位系商品房的配套设施，符合居住功能的必要延伸的属性时，商品房消费者的交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

　　如今，家庭中购买两辆以上私家车的情况并不少见，但买受人购买车位时需注意小区的车位比。买受人在小区购买多个车位的情况下，将可能无法排除执行。

　　在购买车位时，买受人也需要提前查看车位是否已存在抵押、查封等情形。若在办理车位过户登记手续过程中，发现车位存在查封等情形，则需要业主举证证明在司法查封前已经签订合法有效的书面合同、支付款项并实际占有、使用车位，且该车位系家庭户名下作为小区业主购买的唯一一个车位等事实。