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□ 秦岭 殷璐
毕业季的钟声一响，打工人的“闯关模式”正式开启，租房也将提上日程。
租房合同是民事活动中最常见的合同类型之一，涉及的法律问题较为复杂。面对租赁纠纷层出不穷的现象，我们总结常见的法律问题，为大家整理了一份“租房指南”。
租到违法建筑，合同可能无效
租赁房屋中有部分属于违法建筑时，认定租房合同的效力应分两种情形处理：
一、可以明确区分合法部分与违法部分。如有证面积与加盖、扩建面积可以清晰界定，或合法部分与违法部分位于不同楼层，此时应认定合法部分租房合同有效，违法部分租房合同无效。
在裁判时，应注意区分租金、使用费及不同责任等。
二、无法明确区分合法部分与违法部分。此时可以考虑有证面积所占比例、租赁用途、建筑物主要功能及违法部分对合法部分的依附程度等，确定租房合同的整体效力及后果处理。
租赁经济适用房，合同无效
经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。个人在取得经济适用房完全产权以前将购买的经济适用房出租经营以获取租金收益，系利用公共资源谋取个人利益，一般应当根据《民法典》相关规定，认定违背公序良俗，租房合同无效。
合同到期仍居住，属于不定期租赁
租赁期限届满后，租客继续占有使用房屋并支付租金，房东接受租金且未明确反对的，除非能证明其存在误解或双方另有约定，否则可以认为双方形成事实上的不定期租赁关系。租客与房东之间的原租房合同继续有效，但租房合同期限转为不定期。若双方之间仅关于租赁期限的约定与原租房合同约定的不同，原租房合同其他条款均应被视为继续有效，对双方具有拘束力。
不定期租房合同的双方可以随时解除合同，但应当提前一定时间通知对方，即若房东后期要求租客搬离的，需提前通知租客解除合同，不能直接主张租客到期不搬构成违约或侵权。
租客违约未交房租，留意追讨时效
租房合同是继续性合同，持续产生租金债务，房东是租客的债权人。每个月的租金都是一笔独立的债务，并不是同一笔债务拆分成不同月份来支付，每个月租金债务的诉讼时效期间应当从合同约定的该月租金应交截止日开始单独计算。
因此，房东应按月及时催收房租，否则可能出现超过诉讼时效的法律风险。
如果房东主张所有没交的租金都从最后一个月的截止日开始算时效，人民法院不予支持。
（来源：“上海杨浦法院”公众号）
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