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□楼建波
楼盘烂尾后，购房者还要继续按揭吗？继（2019）最高法民再245号案件（“王忠诚案”）后，江苏省连云港中级人民法院发布的商品房借款合同纠纷典型案例再次引发关注。连云港市赣榆区人民法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）的相关条款，免除购房人贷款返还责任，判决开发商违约导致商品房买卖合同履行不能时，购房人有权解除买卖合同和借款合同，要求开发商退还已支付的购房首付款、已缴纳的贷款，并向银行偿还剩余借款本金及利息。这一判决给烂尾楼盘的购房者注入了一针强心剂，未来类似案例是否还能“复刻”这一判决，仍需进一步分析其中的法理基础与法律依据。
连云港中院发布的案例中提及赣榆区人民法院根据《商品房买卖司法解释》第20条，支持购房人在商品房买卖合同解除后解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求。但法院判决合同解除后，开发商返还购房人已偿还的借款及利息并向银行偿还剩余借款本金及利息的法律依据，应为该司法解释的第21条第2款，即“商品房买卖合同被确认无效、撤销或解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和购房人”。
该案与王忠诚案在事实上存在细微的差别。第一，该案中购房人之一作为借款人向银行借款，另一购房人则和开发商共同作为银行债权的保证人。第二，该案中买卖合同解除后，因开发商未按时根据双方口头约定向银行偿还案涉借款，购房人代偿后才起诉要求解除借款合同。据此推测，借款合同没有在解除购房合同时一并解除，以及购房人代偿借款，与购房人之一和开发商共同保证的安排不无关系。
学理上对《商品房买卖司法解释》第21条第2款下开发商向银行偿还贷款本金和利息的法理基础，存在合同代位权、委托第三人履行合同、不当得利等多种解释，目前主流为合同联立理论。
欧盟法将为特定商品或服务供应提供资金，且构成经济上一体的信贷合同，定性为与该买卖或服务合同“相结合的信贷合同”（linked credit agreement)。德国法上，消费者在经营者不履行或瑕疵履行合同时，有权对贷款人主张其对经营者的抗辩，从而拒绝偿还相应贷款。在我国按揭购房交易中，借款合同都会明确贷款目的为支付购房款，且购房人往往需要在开发商指定的银行办理贷款，银行向购房人发放贷款并应购房人委托直接将贷款划转给开发商，贷款合同与商品房买卖合同联立。商品房买卖合同解除后，若借款合同也同时解除，且开发商尚未向购房人返还首付款和已偿付贷款的，购房人可以将此抗辩延伸至银行从而拒绝返还剩余贷款。
值得注意的是，我国司法语境下购房人在合同解除后主张联立抗辩的目的并非督促合同继续履行，而在于避免承担贷款偿还责任。因此，在将合同联立理论本土化适用时，应类推适用抵销规则作为购房人合同解除后拒绝还款的规范路径。具体而言，开发商和银行视为同一经济主体后，购房人以其对“经济主体”的剩余贷款本息债务与该“经济主体”的购房款及购房贷款本息债务进行抵销，从而消灭自己对银行的剩余贷款债务。
遵循这一解释路径，购房人之一为借款合同保证人的事实，并不影响该购房人被免除贷款返还义务，因为另一购房人（借款人）的主债务在合同解除后因抵销而消灭，保证人的保证责任因主债权消灭而消灭。
连云港中院的典型案例广受关注，是因为它为遭遇烂尾楼的购房人提供了退房退款的指引。实践中，购房人实现退房退款主要面临两个现实阻碍：一是需首先解除商品房买卖合同方可适用《商品房买卖司法解释》第21条第2款，若开发商不配合，购房人需通过诉讼解除合同。法院审查符合解除条件时才能解除。二是即使胜诉，也面临“断臂求生”的风险。开发商资不抵债时，购房人难以追回首付款、已偿还贷款本息和相应资金占用损失。
第一个障碍是事实问题，购房人可通过诉讼予以消除。而第二个障碍，已被最高院2023年发布的《商品房消费者权利保护问题的批复》第3条解决或缓解。该条规定“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”。
总体而言，连云港中院公布的典型案例具有坚实的规范、理论与实践基础。而协同适用《商品房买卖司法解释》第21条第2款与《商品房消费者权利保护问题的批复》第3条，是更好地保护商品房消费者权利的关键。
（作者系北京大学法学院教授、博士生导师，北京大学房地产法研究中心主任）
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