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□ 记者 章炜
随着城市更新步伐加快，旧改征收工作已成为推动城市高质量发展的重要引擎。然而，其牵涉利益多元、法律关系复杂，常成为项目推进的难点。2025年6月，南京西路街道陕西北路威海路零星旧改地块签约进入收尾阶段，一间不足30平方米的老旧房屋却因“一房双主”的争议陷入停滞——在此居住30余年的李阿伯坚称自己是房屋“户主”，而一家国企也主张对房屋的实际权属。这场横跨30年的权属纠纷，最终在司法力量的介入下，通过法律辨析与调解实现破局，为旧改工作的依法推进画上圆满句号。
“住了大半辈子的房子，凭啥说不是我的？”
南京西路街道司法所联合福民法律服务中心的专业律师，专题查阅该房屋的历史档案，倾听双方诉求。
“住了大半辈子的房子，凭什么说不是我的？”住在该房屋的李阿伯认为，自己是该房屋的“户主”和承租人，已经在该房屋中居住了超过30年。然而他无法提供房屋使用权的凭证，物业资料中也没有李阿伯的登记。
另一方面，一家国企在审查内部财产过程中发现，企业持有该房屋的“房屋调配单”，认为该房屋可能属于国有企业资产，主张企业才是房屋的实际“户主”。
一时间，一间不到30平方米的老旧房屋竟然出现了两名“户主”，究竟哪一方才是真正的使用权人？为了妥善完成最后的旧改签约，旧改工作组邀请了南京西路街道司法所帮忙，运用法律知识为双方“辨析解惑”。
司法所指出，从物业及住房部门的历史档案来看，该房屋的调配单位为企业。30多年前，该房屋被企业分配给下属职工居住，后来该职工另外获得福利分房，该房屋即被企业收回。30多年来，该房屋的水电、物业收费单据上均显示，企业为费用缴纳人。
企业认为，历史档案的证明无可辩驳，况且李阿伯及其近亲属中，并无该企业职工，不可能获得该房屋的分配，因此企业才是房屋权属者。
李阿伯认为，虽然自己缺乏相关证明文件，但已经在该房屋中居住了30多年。该房屋的水电、物业费单据上虽然登记的缴纳人是企业，但一直是自己以企业的名义缴纳，只是没有更换过“户主”姓名。
居住权不等于所有权，证据链成关键
既然近亲属中并没有该企业的职工，那么李阿伯是如何入住该房屋30多年的呢？在律师的询问下，李阿伯道出了自己入住该房屋的原委：30多年前，父亲带着一家入住该房屋，听父亲说，该房屋是父亲与该企业的一名职工“置换”而来。然而，由于父亲在十多年前去世，所谓“置换单据”和“原房屋地址”以及企业职工姓名等，均已经灭失。
李阿伯还表示，父亲在世时，由于各种原因也没有更换户主姓名，导致房屋水电、物业费用也一直是以企业名义在缴纳，30多年没有更换。
对此，律师根据《城市房地产管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对李阿伯进行了法律知识普及。虽然李阿伯述说的情况有可能发生过，但旧改征收过程中，证据材料才是能够取得社会和征收工作组信服的关键证据。此类纠纷即使起诉到法院，也遵循“谁主张谁举证”的法律原则，如果关键证据灭失，李阿伯将不得不承担“举证不能”的不利后果。
对于李阿伯提出，自己已经在该房屋中居住30年的事实情况，律师也进行了法律分析，居住时间长并不代表居住者就自动成为了“户主”。根据旧改工作组的查证，李阿伯在其他区另有单位分配的住房，所以，租赁、借用该房屋等法律关系也有可能形成长时间的居住事实，但不能转化为房屋的“户主”或者“同住人”。
法律框架内寻找利益平衡点
在律师长达三个小时的单独分析下，李阿伯认识到了自己证据不足导致的结果，但情绪上依然难以接受。他认为，自己虽然在别处也有住房，但毕竟在这间市中心的房屋中居住了30多年。如今房屋面临旧改征收，自己需要搬离该房屋却无法获得任何补偿款，心中难以接受。
为了尽量公平、妥善地处理这起旧改纠纷，司法所组织企业和李阿伯开展调解，希望就补偿款的具体分配问题，在法律的基础上，兼顾公平公正，达成一致意见。
律师也劝导企业，虽然在证据方面，企业做到了绝对优势，但李阿伯在搬迁过程中，也需要花费一定费用。建议企业在获得征收补偿款的同时，也能兼顾李阿伯的实际情况，给予李阿伯一定的搬迁补贴。
在司法所及律师的调解下，企业同意补偿款中的10万元搬迁奖励费给李阿伯，用于李阿伯进行后续搬离工作。李阿伯也放下了自己的“心结”，对律师的普法表示了感谢。双方当场签订了《调解协议书》。
一个月后，该旧改地块的搬迁工作顺利完成，企业负责人送来了锦旗。该负责人表示，司法所及律师的专业服务为企业解决了资产回收的难题，降低了可能的诉讼成本，是优良法治环境的最佳体现。
【案例点评】
专业法律服务的介入是为旧改征收注入确定性、公平性的“核心保障”。面对历史遗留的权属不明、住户权益等问题，人民调解工作绝不是“和稀泥”，而是抽丝剥茧，运用法律手段确权析产，为补偿提供清晰依据，引导双方在法律框架内寻求利益平衡点，显著提升协商成功率。
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