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随着经济快速发展，越来越多的人拥有了自己的“私家车”，这就导致小区“停车难”问题日益突出。某小区的二十七位业主将物业公司告上法庭，要求确认其对租用的人防车位享有“优先承租权”。
作为物业公司的代理律师，我全程参与了从社区协商到法庭交锋的全过程。虽然业主的诉求最终没有获得支持，但其中折射出社区治理中的“情理法”冲突，值得我们思考……
□ 泰和泰（上海）律师事务所 张玥
车位规则改变
引发众业主不满
发生这起人防车位纠纷的小区是2015年交付的，刚开始由于入住率不高，大量地下车位空置，于是物业发布通知：“车位有限，先到先得，预租登记后可办理租赁手续。”随后，不少业主以每月300元的价格租下了一个位置固定的人防车位。
而物业工作人员一句“可以一直租下去”的口头承诺，让业主有了这个车位“自家专属”的概念，不少人甚至放弃了购买产权车位的机会，毕竟租一个“专属”人防车位和购买一个产权车位的成本相差悬殊。
随着小区入住率的逐渐攀升和私家车数量的激增，原本宽松的车位资源骤然紧张。为此，物业试图改变人防车位的租赁方式，由“先到先得”改为“公开摇号”，但这一变动立刻触动了长期租户的神经。
“我们租了这么多年，凭什么现在要和别人抢？”“物业当初承诺我们可以一直租下去”……
从情理上讲，谁都希望自己的生活秩序不被轻易打破，尤其是这种秩序还曾被“承诺”所加固，但“口头承诺”毕竟口说无凭，若无书面约定，难以构成具有约束力的合同。更何况，本案涉及的是性质特殊的“人防车位”。
在立案前，物业公司邀请我和业主及业委会代表召开了调解会。经过和开发商、物业公司的协商，我们提出了“过渡期保障+公开摇号”的方案。由于业主方态度不一，这一方案最终没有被接受，但业主的情绪有所缓和，有效避免了冲突升级，二十七位业主决定通过诉讼解决争议。
进入诉讼阶段后，我建议物业公司联动业委会和居委会，对新推行的摇号分配方案委托公证处全程现场监督，并将结果公示。此举不仅增强了程序的公信力，也为法院采信物业改革车位租赁方式的公开性、公平性、正当性提供了关键证据。
这正是律师在基层治理中超越“胜负输赢”的价值所在，不仅要做秩序重建的推动者，更要做公平和谐的捍卫者。
法庭辨法析理
物业方获得胜诉
围绕人防车位的使用，常见争议焦点集中于以下三类：
一是业主主张“长期租用即等于所有权”；二是承租的业主要求确认优先承租权；三是质疑人防车位收取租金的合法性，以及租金的收益及用途。
本案庭审中，业主方援引了《民法典》第七百三十四条第二款：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”主张他们应享有法定的优先承租权。
这一观点看似合理，实则混淆了法律概念。
首先，我国《人民防空法》明确规定，人防工程属于国家所有，是国防设施的重要组成部分。开发商虽投资建设，但仅享有“平时使用管理”的权利，不得擅自改变其战备功能，不得出售、抵押或纳入业主共有。
其次，因人防车位不具备独立产权登记条件，不构成《民法典》及《城市房地产管理法》意义上的“房屋”，故不适用房屋租赁相关优先权的规则。
最后，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位不属于《物业管理条例》中的“共用部位”或“共有设施”，不属于全体业主所有，其租赁收益也就不属于全体业主的公共收益。
此外，双方在2019年签订的《租赁车位服务协议》中，明确写明“租赁期满，租赁方式再议”，并未约定优先承租条款。
法院经审理，采纳了我方的观点，认定业主对人防车位的租赁既无法定优先权，也无约定优先权，判决驳回了业主方的全部诉请。
推动多措并举
缓解“停车难”矛盾
虽然案件获得了胜诉，但我知道，法律上的“正确”未必能化解现实中的“怨气”。因此，本案中我代理的物业公司并未止步于“依法办事”。在诉讼期间，我们积极与街道办、交警部门沟通，推动在小区周边道路增设临时停车位。同时，保留了部分访客车位，供紧急情况使用。这种“法内守规、法外尽责”的做法，体现了物业服务应有的温度。
要化解小区停车矛盾，不能靠“谁先占谁有理”，也不能靠看似公平的“抽签碰运气”，而需要构建更具包容性的社区共治机制。
首先，业委会应当真正发挥桥梁作用。人防车位虽不属于业主共有，但其使用关乎全体业主利益。物业在调整租赁方案前，若能通过业委会组织听证、公示草案、充分征求意见并完善方案，或许能减少误解与对抗。
其次，可探索“轮换+积分”等柔性机制。例如，对长期租户给予一定续租加分，对残障人士等特殊群体设置保障名额，在公平中体现关怀。
最后，需要沟通行政部门灵活调整公共停车资源供给，唯有内外联动，才能最大限度缓解“停车难”矛盾。
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