千万“楼王”采光被防火墙遮挡

　　□  记者  王葳然  通讯员  陈诗若  胡清正

　　本报讯  花一千万元购买的“楼王”，预看房时却发现三个房间的采光均被防火墙遮挡。购房者要求开发商赔偿，并诉至法院。近日，普陀区人民法院审理了一起采光权引发的房屋买卖合同纠纷案件。

　　2021年12月，张女士获得某新开楼盘选房资格。户型图显示，东边一套房屋有三个房间东侧开窗，视野开阔，采光效果较好，于是张女士选中，并于2022年6月与开发商签订《上海市商品房预售合同》，房屋总价1千余万元。

　　2023年10月，张女士和其他业主进行预看房，发现东边套房屋的厨房、客厅、卫生间的窗户外侧均被防火墙遮挡，严重影响三个房间的采光和通风效果。业主们翻看当初买房时收到的户型图广告、记载楼盘重要不利信息的“楼书”，其中虽然提到部分楼栋之间有防火墙，但并没有记载东边套外有防火墙。

　　受影响的业主们开始向开发商维权，要求对方对采光的缺失进行赔偿。开发商则表示，东边套防火墙从设计之初就存在，必须建好才符合消防标准，并拿出建筑设计图和售楼处当时的沙盘进行佐证。

　　双方协商不成，张女士将开发商诉至法院，要求开发商赔偿损失50万元。

　　原告张女士认为，开发商在销售房屋时告知这栋楼是小区的“楼王”，采光、景观均为小区内最佳，因此她以高于其他楼栋和同楼栋、同楼层房屋的价格购买了这套房子。然而，在合同订立过程中开发商却故意隐瞒房屋的真实情况，导致她购买了使用功能和价值缺失的房子。虽然在设计图和沙盘中显示，东边套外确实有防火墙，但普通购房者根本不会注意复杂的设计图，沙盘能起到的提示效果也有限，购房者基本都是从户型图和“楼书”上了解房屋。

　　被告开发商辩称，房屋东外墙系按照消防设计的强制性规范建造，符合消防规范，不存在擅自变更规划设计的情形，且通过竣工验收；其根据外墙存在防火墙的实际情况，如实制作了沙盘图，并在房产销售中心的显著位置公示，故张女士应知晓该楼栋外侧有防火墙；其依规综合考虑各项因素，制定“一房一价”，张女士在购买时未对价格提出异议，以主观感受否定经多重因素形成的定价机制，缺乏事实与法律依据，故不同意张女士的诉请。

　　法院经审理认为，因被告开发商未如实告知案涉房屋的不利因素，影响了原告作为买受人的选择权，也影响了新购商品房的整体使用功能和实际价值，造成买受人信赖利益的损失，故应承担相应赔偿责任。据此，综合合同履行情况、房屋现状等因素，法院酌情认定被告开发商赔偿张女士损失20万元。

　　【法官说法】

　　开发商作为商品房项目的开发主体，有义务和能力披露所售商品房的不足和瑕疵信息，应当遵循诚信原则，通过《商品房买卖合同》《质量保证书》《告知书》等书面形式对于影响居住体验的瑕疵或涉及公共安全的不利因素进行重点说明，或者在沙盘模型中显著标识可能影响采光通风的规划特征。本案中，被告在销售过程中向原告提供了小区《公告及告知书》即“楼书”，其中包括“重要提示信息”，载明部分相邻楼幢之间设有防火墙，但未包括涉案东边套房屋。

　　“虽然沙盘显示涉案房屋所在楼栋外立面与其他楼幢存在一定差异，但受制于尺寸比例，难以苛求买受人在有限的选房时间内对该细微差别作出精准辨识。”本案承办法官、普陀法院民事审判庭庭长于凯表示，“可以认定开发商未对涉案房屋所在楼栋外部设有防火墙这一不利因素进行充分提示，损害了购房者的知情权，直接影响了其购房决策，因此可以认定被告未能在缔约阶段进行充分提醒和告知，应当承担赔偿责任。”

　　同时，法官表示，购房是家庭重大消费决策，购房者需摒弃“只看宣传、轻信口头承诺”的误区，以审慎态度做好全流程风险防范。签约前，要对意向房屋进行全方位实地核验，重点核查户型结构、采光通风、小区内部设施、周边规划等细节，不盲目轻信“楼王”“最佳采光”等宣传话术，主动向开发商索要并核对书面不利因素告知文件，对沙盘、宣传广告中的关键信息拍照留存；签约时，仔细审阅合同条款，确认房屋信息、交付标准、违约责任、不利因素告知等内容均白纸黑字写入合同，拒绝口头承诺；收房时，若发现房屋存在主体结构质量问题、严重影响正常居住的瑕疵，第一时间固定现场证据，可先与开发商协商修复，协商不成的，凭借购房合同、宣传材料、告知书、验房记录等完整证据链，通过诉讼主张修复、赔偿损失甚至解除合同，维护自身合法权益。