执行措施巧运用 到期租客变房东

　　□法治报通讯员　冯涛

　　一对房东与房客，13年房屋租赁关系。这原本对双方都稳定共赢，但因为房东希望收回房屋，房客却不愿搬离，闹得走上法庭，甚至在判决房客搬离后都难以执行。

　　近日，上海市虹口区人民法院执行法官巧当中间人，促成房客最终买下房产，成功执结所涉房屋租赁纠纷案件。

　　收回租房遭拒　各有各的诉求

　　2003年初，林霖的父亲林达与前来租房的胡江签订了不定期房屋租赁合同，因为彼此信任，双方合作愉快，一直相安无事。这一签，合同一直延续到了2016年。

　　2016年6月，林达找到胡江，想要解除不定期房屋租赁合同，把房子收回来，但几次与胡江商量未果。2016年8月，林达向虹口法院诉求解除两家房屋租赁合同。审理期间林达离世，林霖以继承人身份继续参加诉讼。依诉请，法院依法判定双方于2016年7月1日解除房屋租赁合同。

　　胡江不服判决上诉，二审维持原判。判决生效后，胡江迟迟不愿履行搬离义务，2017年7月初，林霖向虹口法院申请强制执行。承办法官约双方来院谈话，胡江表示对房屋租赁使用已久，强烈表示不愿迁出。

　　2017年8月14日，执行法官一行三人来到了系争房屋实地勘查。

　　因为房屋租赁达13年之久，胡江已经对系争房屋进行了多次加固及整修，并在原房屋基础上进行了扩充搭建。胡江多年来都在此经营水果摊为生，林霖对此也是知情的。

　　胡江向执行法官解释了自己实在不愿搬离的原因，一来胡江常年在这里经营水果摊，生意一直不错，卖水果的经济收入是他主要的生活来源；　二来因为胡江对系争房屋有扩充搭建，投入过不少资金，但判决中并没有明确扩充搭建部分的归属，胡江认为自己对扩充搭建部分享有所有权，如果搬出心有不甘，希望法官依据实际情况处理本案。

　　之后，在执行法官与林霖谈话中，林霖明确否认了胡江对扩充搭建部位所有权，并希望执行法官尽快将胡江清退，自己打算将房屋出售。

　　寻利益交织点　法官巧促和解

　　面对林霖的据法力争与胡江的不愿配合、心有不甘，执行法官意识到本案虽可强制执行，但胡江长久在系争房屋内居住且经营生计，已形成固定生活群体和固有生活习惯，贸然强制执行可能激化矛盾，引发累诉，不利于双方矛盾纠纷的真正化解。

　　在多次做化解沟通工作，缓解双方对立情绪情况下，执行法官敏锐地抓住林霖收回房屋是为了出售这一信息，适时地向胡江提出是否愿意购买系争房屋。而胡江也表示，只要林霖同意，价钱合适，他愿意购买此房。

　　执行法官感觉本案有突破可能，就在双方当事人之间当起了中间人。

　　经过多次背靠背“议价”，2017年10月24日上午，在执行法官组织下，林霖与胡江达成执行和解，林霖撤回执行申请，以200万元的价格将系争房屋出售给胡江。而胡江当场支付定金5万元，双方到正规的房产中介公司办理了房产买卖手续。

　　至此，虹口法院成功将该起矛盾易激化案件通过“以买易迁”方式执结，以执行和解钝化了执行争议，达到了双方当事人都满意的良好效果。

　　（文中人物均为化名）