“以房养老”的利与弊

2018年01月22日 B05 ：律师沙龙稿件来源：上海法治报

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　　□江苏东银律师事务所　汪小青

　　除了房屋产权外，以房养老的管理机制问题也是目前尚未解决的盲点。“以房养老”牵涉到房地产、金融、保险、社保等多个行业以及相关政府部门，而且“以房养老”的关键是要有一整套客观、公正的评估衔接与兑现机制，需要完备的法律法规的保障。

　　作为一种商业化的补充养老工具，“以房养老”政策的出台为老人多元化的养老模式提供了一个可选方案。所谓“以房养老”，是一种产权换现金的模式，即反向住宅抵押贷款。这一模式，在国外兴起已多年。从本质上来说，这一方案的出台，我认为是有诸多好处的。

　　首先，它可以将老年人的未来资产价值提前变现，有效解除老年人对生活没有保障的担心，放心大胆地花钱消费，增强了老年人的生活自信，保持了老年人最怕失去的体面和尊严，更解决了“久病床前无孝子”的担忧。

　　其次，可以分散政府养老保障的压力。作为个人自主养老的新选择，可以在一定程度上补充社会养老的不足。

　　再次，为银行开辟一个规模很大并且全新的效益增长点。

　　但凡事有利有弊，“以房养老”的实施在有着诸多优点的同时亦有不可避免的缺点。

　　“以房养老”仅适用于部分老人。它的实现需要具备三个条件：

　　首先，拥有对房屋的独立产权，才有出租或者抵押房屋的权利。

　　其次，老年人与子女分开居住，房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活。

　　再次，老年人的经济状况适中，经济条件好，就没有“以房养老”的必要；　经济条件差的，也不具备“以房养老”的条件。

　　对于好不容易迈进“以房养老”门槛的那一部分老人，又将面临着诸多问题：例如，房屋产权仅包括所在土地最长70年的使用权，而目前在土地使用权到期后如何处理方面，仍处于“灰色地带”，虽明确了住宅可自动延期，但如何延期、是否需要另行收费、如何征收等问题都未得到明确。当老人将房产抵押时，商品房中包含的土地使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大，这就为“以房养老”带来了最大的障碍。

　　目前，在法律法规尚不健全的情况下，对于“以房养老”的实施，尚没有出台具体的法律规定。实施这种模式后一旦发生纠纷，可能面临“无法可依”、“无法可循”的尴尬局面。

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