“赠送面积”为何违建多发

　　编者按：

　　每有引人关注的社会事件、法律问题发生，律师往往能在第一时间给出提示、提供服务。我们为读者采集律师对这些身边事的法律解析，让您不用出家门就可享受“律师服务”。

　　据　《金华日报》　报道，买房赠送面积，这是房地产市场上常见的一种促销手段，部分购房者正是看中楼盘的赠送面积后下单。不过，这种表面上能让购房者得到实惠的做法，事实上暗藏违建风险。近日，记者接连接到市民有关“赠送面积”部位违法搭建的举报和反映。律师提醒，购房者应认清“赠送面积”暗藏的风险，购房前三思而后行。

　　露台搭建被举报

　　金华的孙女士去年下半年买了江北某楼盘新房，前段时间对房屋进行了装修。不料，装修没不久，就因封堵消防通道被人举报，综合行政执法部门给孙女士下发了责令整改通知书，要求孙女士拆除露台上擅自搭建的违法建设部分。

　　孙女士买的房子客厅和餐厅分别附有大面积露台，只需进行部分封闭改建，就能多出一间房。孙女士买房时，房产公司将这露台作为“赠送面积”卖给她。不过从设计图纸上来看，该部分属于业主共有，房产公司并不能将其单独出售。孙女士签下购房合同后，房产公司采取移花接木的方式，让孙女士以个人名义与施工单位签订委托施工协议书，由施工单位对露台进行封堵施工，从而改变了原设计方案，这一改变使孙女士房屋的使用面积增加30%以上。

　　孙女士感到“冤”：封堵露台事实上是在交房前实施的，由房产公司一手包办操作。由于施工未按照建设工程规划许可证的规定进行，同时封堵了消防通道，仍被执法部门认定违法建设，因此不得不进行拆除。

　　4月10日，武义县壶山一品小区有业主反映，该小区排屋别墅区露台搭建阳光房的现象较为普遍。

　　4月18日，记者来到该小区，小区物业公司魏经理介绍，小区2010年年初开发，去年1月新成立业委会，去年5月选聘物业公司进驻小区，之前小区由开发商指定的物业公司提供前期物业服务，目前小区入住率70%左右。魏经理说，据他了解，独栋、双拼、排屋的露台属于“赠送面积”，由于是私人空间，业主买房时曾得到过开发商的口头承诺，可以封闭建阳光房，小区搭建阳光房的现象主要存在于独栋、双拼、排屋的露台、阳台。

　　武义县综合行政执法局壶山综合执法中队副中队长汤沸表示，建封闭式的阳光房事先要通过审批，队员平时都会进小区巡查，对擅自变更规划设计，侵占公共部位，影响周围邻居采光、通风的违建阳光房，发现一起拆除一起。据介绍，从去年12月份至今，该小区已拆除20多户业主违法建设的阳光房。

　　记者从综合行政执法部门了解到，业主因违法搭建被举报，其中多半是搭建顶棚、阳光房，而且主要集中在房产商“赠送面积”部位，如露台、阳台、地下室等，由于本身预留的可供改造的空间多，业主往往按照自己的意愿擅自改动，违法搭建的现象很容易发生。

　　“赠送面积”套路深

　　浙江泽大（金华）律师事务所律师曾鲁翠认为，目前开发商所说的“赠送面积”，其实都是不计入产权证的面积。

　　以“赠送面积”的名义送的“飘窗、送露台、送花园、送地下室”等，根据2014年7月1日起实施的　《建筑工程建筑面积计算规范》，有些面积原本就是业主的，不存在赠送一说，而仅仅是开发商用于销售宣传的一个噱头。

　　曾鲁翠说，所有楼盘的总建筑面积在土地出让时已规划确定，所谓“赠送面积”实际上是开发商“偷面积”，部分“赠送面积”，要么通过擅自变更规划设计违法搭建起来，要么侵犯业主共有面积，如顶层露台、地下室空间等，根据《物权法》　规定，这些空间属于该楼的全体业主共有。真正“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权，但“赠送面积”大都难以做到这一点。此外，“赠送面积”由于在产权证上无法体现出来，也为日后维权、抵押等埋下隐患。

　　根据　《城乡规划法》43条和《浙江省城乡规划条例》41条，建设单位或者个人应当按照建设工程规划许可证的许可内容进行建设，擅自将露台内包的行为涉嫌未按建设工程规划许可证建设，属于违法行为。曾鲁翠提醒，业主将开发商赠送的阳台、露台、设备平台等进行封闭的行为，如果不在规划审批许可范围内属于违建，被查处将有可能面临拆除。

　　事实上，金华市之前已发生多起执法部门对“赠送面积”违建现象动真格的案例，购房者切莫抱有侥幸心理。

　　（徐枫）