二手房交易的常见纠纷和预防

　　□北京盈科（深圳）律师事务所　张茂荣

　　相对一手商品房来说，各地二手房交易往往更加火热。但在二手房交易中，由于双方都缺乏相应的法律知识，往往忽略了对合同的推敲和对交易风险的预判，极易埋下纠纷的隐患。

　　为此，根据多年从事二手房交易法律事务的经验，笔者特整理了实践中常见的二手房交易纠纷，并相应地给出预防提示。

　　税费承担纠纷

　　表现形式：由于合同中没有约定交易税费申报方式，购房时中介给买方计算税费时均按核定计算。

　　但房价上涨后，卖方为了达到毁约的目的，委托律师致函买方强势要求按房价差值的20%核实征收，并要求买方承担由此增加的少则十余万元多则数十万上百万元的税费。

　　预防方式：务必在签约时明确约定递件过户时的纳税申报方式，防止任何一方借口毁约。

　　户口纠纷

　　表现形式：合同没有约定户口迁移时间及违约责任，递件过户签订　《二手房买卖合同》　时业主找茬拒不迁出，或要求无限期迁出，否则交易无法进行，以此达到或者毁约不卖或者涨价的目的。

　　预防方式：务必在签约时明确约定业主户口迁出的时间及违约责任，并预留迁户保证金。

　　套贷纠纷

　　表现形式：买方为多贷款，合同虚增成交价递交给银行作为审批贷款的依据，遇房价上涨，业主投诉到银行或银监局，要求撤销银行已经出具的贷款承诺，以达到毁约目的。

　　预防方式：即便业主愿配合，也不要为了多贷款而给银行递交阴阳合同，实践中已有因此被银行撤销贷款承诺函而对业主构成违约的判例。

　　拒贷纠纷

　　表现形式：合同约定买方办理贷款付款，但由于各种原因导致贷款不足或不成，买方又无力补足或一次性付款对业主构成违约。

　　预防方式：购房前需充分衡量自身支付及可以追加首期款的能力，特别约定按揭不足补足的范围，并约定因政策或银行原因按揭不能的，买方可以解除合同。

　　借名纠纷

　　表现形式：买方不具备购房资格而与业主签订合同，同时签订《买方主体变更确认书》，约定买方可以过户到其指定人名下，届时未能找到符合购房条件的新买方，导致对业主构成违约，或找到他人借名买房后与被借名方发生纠纷。

　　预防方式：对于买方而言，购房前请确保自身符合购房条件，借名买房存在法律风险，需与被借名方签署　《产权确认书》；　对于业主来说，不以自己名义购买的买方都有各自背后的原因，其交易风险远高于刚需自住购房，建议卖家尽量回避这样的借名购房者。

　　对于被借名者来说，存在另行购房时购房资格及贷款受限，以及实际业主逾期还款导致自身信用收到影响的风险，建议慎重以自己的名义替别人购房。

　　裁决过户纠纷

　　表现形式：买方不具备购房资格，与业主虚拟债务，并将业主诉至法院，等候判决以房抵债，中途往往发生交易双方反悔或者裁决过户受阻的情况。

　　预防方式：虚拟诉讼裁决过户，属司法打击对象，任何一方中途反悔必将导致交易不成退房退款，建议业主优先将房屋卖予符合购房条件的人。

　　经营贷消费贷纠纷

　　表现形式：买方属限贷范围，根本无法获取按揭贷款，拟通过先过户然后抵押获取经营贷或消费贷，过户后迟迟不予抵押或抵押贷款后拒不付款，导致卖方房屋易主而房款收不到的情况。

　　预防方式：先取得贷款承诺书后再过户是二手房交易的基本流程，按揭贷款是二手房贷款的合法方式，经营贷、消费贷都是虚假套贷，即便买方无意诈骗也存在被银行发现而撤销贷款的可能，建议务必坚持先取得贷款承诺后过户，如买方必须经营贷或消费贷且业主必须卖房，需由买方另行提供担保人或担保物。

　　学位纠纷

　　表现形式：许多人为了孩子上学而购买学位房，合同中却没有明确约定带有学位，或者虽有约定，但没有约定一旦没有学位的处理方式，导致交易过程中学位不明或没有而发生纠纷。

　　预防方式：购买前请务必走访教育部门、学校、邻居，确认房屋属于学校学区范围并存在学位，合同明确约定一旦没有学位可以解除合同，并由业主方赔偿相关损失。

　　小产权房纠纷

　　表现形式：购买小产权房或军产房后业主毁约或买方毁约。

　　预防方式：小产权房和没有军方办理军产证的二手军产房买卖合同均属无效合同，任何一方毁约将面临退房退款的法律后果，建议在价格和风险之间充分衡量慎重购买。

　　委托卖房纠纷

　　表现形式：业主做公证委托后，受托人利用委托书协助买方将房屋高价过户到新买方，并从中赚取差价，业主知晓后拒绝与不知情的新买方交易，导致连环诉讼。

　　预防方式：业主公证委托书授权事项务必在可控范围之内，并了解交易流程，及时跟进交易，发现受托人滥用委托权，有损自身合法权益的行为时及时中止授权，切莫做了公证了事，同时建议不要赋予受托人转委托权。

　　无权代理纠纷

　　表现形式：签约时业主本人不在，亲属代签合同并收取定金，合同履行过程中房价上涨，业主本人不追认合同。

　　预防方式：签约时务必请代理人出示业主书面授权委托书，因合理原因没有授权委托书的，应在签约后及时找业主本人补签合同。

　　夫妻房纠纷

　　表现形式：房屋登记在夫妻共同名下，签约时只有一方签字，合同履行过程中，另一方不予认可导致交易受阻。

　　预防方式：签约时务必夫妻双方共同到场签名确认。

　　赎楼纠纷

　　表现形式：二手房交易中，如涉及到房主已将房屋抵押的情况，就需要先进行“赎楼”。即买方付清卖方物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将一手证赎出。一手证赎出且抵押登记被注销后，视为赎楼完成。

　　担保公司融资赎楼又分为一笔款赎楼和两笔款赎楼两种方式。

　　一笔款赎楼是由担保公司为买方担保按揭贷款给卖方赎楼，业主赎楼与买方按揭属同一笔款；　两笔款赎楼是担保公司为业主担保向银行借款赎楼，业主赎楼与买方按揭互不相关。

　　一旦采取“一笔款”的赎楼方式，即用买方的按揭贷款帮业主赎楼，可能导致房产未过户到买方，买方便要开始逐月供楼。

　　预防方式：强烈建议宁可支付短期利息，也不要选择一笔款赎楼。

　　中介纠纷

　　表现形式：购房时中介承诺的贷款利率、贷款成数、税费数额、房屋状况与实际情况不符，导致购房成本大增。

　　预防方式：不要轻易相信中介的口头承诺，重要事宜需书面写下并由各方签字确认，以免事后说不清，同时务必充分了解二手房交易流程及相关知识，确保信息属实。

　　跳单纠纷

　　表现形式：买方在甲中介看房并签署看楼书，后发现乙中介也有该房源，且中介费报价比甲中介低，于是通过乙中介成交，或者通过其他手段联系到业主自行成交，被甲中介追索佣金。

　　预防方式：签订看楼书应约定有效期及心理房价价位，超过期限及心理价位看楼书无效。通过乙中介成交时务必先行知会甲中介，同等条件下优先选择甲中介成交。跳开中介私自成交属违约行为，中介追索佣金于法有据。

　　解约定金纠纷

　　表现形式：合同约定任何一方违约仅需承担定金罚则（双倍返还定金或被没收定金），而无需再行承担任何责任，守约方亦不可逼迫违约方继续履行合同。合同履行过程中，遇房价上涨，即便房屋已由买方装修入住，业主也要求双倍返还少量定金解除合同，给买方造成巨大损失。

　　预防方式：解约定金存在于部分中介合同版本中，建议删除该条款，并约定任何一方违约需向守约方承担定金罚则或按房地产成交价20%支付违约金。

　　期房纠纷

　　表现形式：业主尚未取得一手产权证，必须办出产权证后再行交易，时间跨度明显长于普通二手房交易，其间房价波动大，业主以种种理由毁约不卖。

　　预防方式：期房交易风险远高于普通二手房交易，建议同等条件下购买有产权证的现房，确需购买无产权证的期房，应增加定金支付数额，及时跟进交易进展。

　　违约金纠纷

　　表现形式：合同约定任何一方违约需按成交价20%的支付违约金，诉至法院后，违约方表示违约金约定过高，要求法院降低。

　　预防方式：根据相关法律，法官有权在违约金过高时予以调整，在此问题上法官的自由裁量权甚大，从定金数额到成交价的20%都在其操控范围之内。

　　建议在确保自身不会毁约的情况下，可约定“首期款转定金”，即增加定金数额，加大违约方成本，以确保自身的合法权益。

　　诉讼仲裁纠纷

　　表现形式：合同中约定争议解决方式为仲裁，而仲裁是一裁终局，错了不易纠正，且仲裁费远高于诉讼费，即便胜诉，也面临败诉方申请撤销仲裁、申请不予执行的可能。

　　预防方式：建议选择诉讼，不要选择仲裁。