拖欠租金还是另有隐情？

　　□法治报记者　王睿卿

　　由于拖欠租金等费用，某商场管理方将租户秦女士告上法庭。秦女士却对双方的纠纷另有一番说辞。到底是租户拖欠租金，还是另有隐情？日前，上海市松江区人民法院对一起租金纠纷作出一审判决。

　　缘起：双方签订租约

　　2015年12月10日，甲方松江区某商场管理方与乙方秦女士签订《租赁合同》，约定将涉案房屋租给秦女士使用，租期从2016年3月1日至2017年2月28日，免租装修期为交房之日起至2016年2月29日，免租经营期为2个月即2017年3-4月。免租经营期及免租装修期内甲方免收租金，但物业管理费、水、电等公用事业费及相关费用乙方需正常交纳。租金、物业费、水电费等费用均为预充值或先付后用(除电信等约定支付的特殊公用事业性费用外)。租金每月2886.50元，按六个月为一期支付，首期租金乙方应于2015年12月10日前付清，以后每期租金提前7天支付，最晚支付时间不晚于该期首月的3日前。每期租金由乙方以现金形式支付或转账至商场管理方账户。租赁期内，物业管理费为每月每平方米(按使用面积计)45元，月管理费为913.50元，也按六个月为一期，首期物业管理费应于2016年1月1日前付清，此后每期支付时间节点同每期租金。但商铺自甲方交付乙方前乙方需向甲方交纳全额的免租装修期物业管理费。

　　合同约定，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如逾期超过二十日，除如数补缴租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止该合同，乙方须按该合同第9条承担违约责任。租赁保证金3800元，乙方应于签约当日或之前向甲方支付。如任何一方未按合同约定履行，该合同另有特别约定相关责任的，从其约定；　该合同没有特别约定相关责任，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除该合同，且违约方须支付相当于两倍月租金的违约金。以付六押一的方式支付租金，共计26600元，减去之前的意向金2000元，乙方另需支付24600元，于2015年12月10日前付清。该合同另对其他相关事宜作出了约定。

　　签约当日，秦女士向商场管理方支付了“付六押一”的租金及物业管理费共计26600元(含租赁保证金3800元)。此前的2015年9月17日、10月14日，秦女士各向商场管理方支付了意向金1000元。2016年1月11日，秦女士向商场管理方支付了电表押金500元、出入证押金20元、一个月物业费913.50元、出入证工本费10元。2016年10月14日，秦女士又向商场管理方支付了2016年9月1日至2016年12月31日期间的物业管理费3654元。

　　争议：是否擅自搬离

　　由于秦女士拖欠租金等费用，经商场管理方催要后仍不支付，且于2017年2月28日擅自搬离租赁物。商场管理方将秦女士告上法庭，向法院提出诉讼请求：确认双方《租赁合同》　于2016年12月20日解除；　判令秦女士向商场管理方支付租金、物业管理费及违约金共计47890.47元(租金和物业管理费均指2016年9月1日至2017年2月28日期间的欠付金额，分别为17319元和1827元。违约金既包含逾期支付租金、物业管理费的违约金22971.50元，又包含解约违约金5773元)。

　　庭审中，商场管理方称，2015年12月10日，与秦女士签订商铺租赁合同，约定由秦女士向商场管理方承租上海市松江区一商铺，面积为20.30平方米，租期为2016年3月1日至2017年2月28日，合同另对租金标准、物业管理费标准，支付方式、违约责任等进行了约定。合同生效后，秦女士拖欠租金等费用，经商场管理方催要后仍不支付，且于2017年2月28日擅自搬离租赁物。

　　对于商场管理方称秦女士擅自搬离这一说法，秦女士在庭上予以否认。

　　秦女士辩称，首先，对租赁合同于2017年2月28日解除无异议。但对解除事由不认可，秦女士也未擅自搬离，而是商场管理方于2017年2月14日发出通知要求秦女士挪位置，理由是有大商户进驻，秦女士无奈才于2017年2月28日搬离。其次，秦女士并未欠付租金及物业管理费，商场管理方承诺2016年9月1日起免租四个月，而这四个月的物业管理费秦女士也已支付；　至于逾期付款违约金，因本金尚不欠付，违约金就无从谈起，秦女士也无违约行为，不认可解约违约金。若法院审理后认为应当支付该违约金的，商场管理方的计算标准也过高，要求调整。

　　诉讼中，商场管理方确认收到电表押金500元及租赁保证金3800元,并主张将两笔款项优先抵扣秦女士欠付的租金。

　　另诉讼中，为证明商场管理方曾给予其前述四个月的免租期，秦女士提供了手机页面截屏照片6张，证明商场管理方曾向其提供过补充合同，在该补充合同上有免租期的约定，但秦女士签署该合同后，商场管理方称其要取回盖章，但商场管理方在拿走该合同后就“没了后话”。另外，秦女士还提供了另外3张手机页面截屏照片，是她与商场员工朱某之间的聊天记录，证明因大商户入驻，商场管理方提出让秦女士挪位置。

　　商场管理方对上述证据的关联性均不予认可，并称，双方协商过程中，其曾应秦女士要求提供过补充合同，但最终商场管理方并未签署。所谓大商户入驻一事，在2017年2月时只是一个设想，实际上是在秦女士搬离后三个月才实行的。

　　庭审结束后，商场管理方自愿放弃了违约金的诉请，表示不再主张。

　　法院判决>>>

　　法院认为，原、秦女士之间签订的《租赁合同》　系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守履行。关于合同于2017年2月28日解除的问题，鉴于双方对此均无异议，法院予以确认。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于秦女士是否欠付租金的问题。对此，秦女士虽然提出商场管理方曾给予其2016年9月1日起四个月免租期的抗辩意见，因其提供的补充合同并未经商场管理方签署，又无其他证据加以证明，故法院难以采信。商场管理方要求秦女士支付欠付租金及物业管理费的主张并无不妥，法院予以支持，但商场管理方计算的金额有误，法院予以调整。至于两项押金共计4300元，商场管理方的主张并无不妥，法院予以采纳。

　　法院据此判决：确认商场管理方与秦女士之间签订的《租赁合同》　于2017年2月28日已解除；　秦女士支付商场管理方租金14846元(应付租金为17319元、应付物业管理费1827元，合计19146元，再扣除押金4300元得出)。

　　相关法条>>>

　　《中华人民共和国合同法》

　　第8条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　第60条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

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　　第107条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。