“一房两卖”引发 第三人撤销之诉

　　□法治报记者　王睿卿

　　这是一起“一房两卖”的案子，跨度近两年时间，历经一审二审，柳阿姨终于得偿所愿。近日，上海市一中院对本案作出终审判决，善意买受人的权利得到了保障。

　　购房遭遇“一房两卖”

　　外地回沪知青柳阿姨夫妇准备买一套房，在上海安度晚年。他们看中了位于浦东新区的一套动迁安置房，房屋价格略低于同地段商品房。2015年柳阿姨向卖方石先生购买时，房屋还没有造好，柳阿姨按合同约定付了70%房款，余款等到过户时支付。

　　次年3月，房屋可以办理入户手续了，柳阿姨和中介多次联系石先生，此时石先生却迟迟不露面。柳阿姨担心卖方悔约，就委托了万商天勤（上海）律师事务所张峥嵘律师提起诉讼，要求卖方继续履行合同，将房屋交付给柳阿姨。

　　开庭前夕，柳阿姨听说石先生另有一处动迁安置房一房两卖了，柳阿姨十分担心，怕这处房屋也被一房两卖，就自己到物业办理了手续进户装修。

　　开庭时，卖方拿出了一份6月14日法院的民事调解书，上面显示：石先生的前妻杜女士在2014年就与另一位买方葛某签订了买卖合同，因为卖方不交付房屋，葛某抢先把拆迁协议上14个安置人口都告到了法院，这14人包括石先生都一致同意把房屋卖给葛某，就这样取得了法院的调解书。

　　既然法院已经把房屋判给葛某，房屋不可能交付给两个买方，柳阿姨无奈只得撤诉。本来柳阿姨的买卖合同不能履行，还可以与石先生解除合同，并要求他承担违约赔偿责任。然而，柳阿姨了解到，石先生的两套安置房都卖给了别人，目前名下没有财产，恐怕没有能力归还柳阿姨的购房款，更别提赔偿违约金。

　　为了减少损失，柳阿姨还是希望能继续履行合同。而要继续履行合同，就必须排除法院调解书的障碍。此时，张律师告诉柳阿姨，只有一条路可走，就是依据新民诉法规定的新救济程序，“因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起6个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼”，即“第三人撤销之诉”。

　　提起“第三人撤销之诉”

　　在仔细研究石先生前妻和葛某的这份买卖合同，以及他们之间打的这场官司后，柳阿姨和张律师发现，其中有许多不合常理之处：其一，葛某的买卖合同显示日期早于柳阿姨半年，但房价却比柳阿姨贵12万，不符合房价一直上涨的趋势；　其二，葛某自称在签订买卖合同时支付的20万定金没有任何转账凭证；　其三，葛某3月底还没有拿到房屋时，就提前将剩余房款100万全部支付给了杜女士，把合同里约定的过户时应支付的款项也全部付清，甚至双方还签署了一份《房屋交接书》，这又与动迁安置房买卖中买方出于谨慎，没有拿到房屋以及没有过户时不可能支付全款的情况相矛盾；　其四，石先生家庭有公证书约定房屋归石先生个人所有，为什么是他的前妻杜女士来出售房产？其五，葛某的律师起诉时，提交给法院的材料包括所有14个被告的身份证、出生证明复印件，甚至被告家庭的公证书，如果不是十分“友好”的关系，怎么可能拿到这些个人证件？其六，在原告起诉当天，被告就同时委托好了律师。正常情况下被告是不可能在原告起诉当天就知道消息，并迅速地委托好律师的。

　　由此，柳阿姨怀疑葛某是故意与卖方将买卖合同时间倒签，以获得比柳阿姨买卖合同的优先履行权，再抢先起诉到法院，在原、被告都没有争议和对抗的情况下，虚假诉讼取得法院调解书。

　　于是，柳阿姨接受了律师的建议，向上海市第一中级人民法院提起了第三人撤销之诉，要求撤销卖方与葛某之间的这份法院调解书。

　　杜女士不同意柳阿姨的诉请。她称自己2014年将系争房屋出售给了葛某。2015年石先生将该房又卖给了柳阿姨。她和前夫石先生双方没有沟通，导致“一房两卖”在此情况下，石先生也曾与柳阿姨沟通过，愿意与她解除合同，返还房款，赔偿损失。柳阿姨认为杜女士与葛某恶意串通，没有证据。杜女士称，自己与葛某交易在先，合同应当优先履行，要求法院驳回柳阿姨的上诉。

　　葛某则表示，自己与杜女士素不相识，根本不存在恶意串通的情况。自己支付房款的时间也早于柳阿姨，双方约定的房价125万符合当时市场行情。目前自己已付清全部房款。2016年6月取得民事调解书后，杜女士将相关材料和钥匙交给了自己，他便把自己的物品搬入房屋内。2016年10月，柳阿姨却霸占了房屋，导致自己无法装修新房。因此，不同意柳阿姨的上诉请求。

　　一审法院认为，葛某有真实的房款支付记录，双方买卖合法有效，合同本身具有独立性，合同当事人也具有相对性，柳阿姨并非案件必要的诉讼当事人，因此驳回了柳阿姨的诉请。

　　终审改判得偿所愿

　　在一审完败的困境下，柳阿姨坚持提起了上诉。二审法官主动质询了被上诉人各种问题，并坚持要求当事人本人到场，否则要承担不利的后果。之后的开庭，石先生与杜女士仍然拒不到庭，但在法官的质询下，他们委托的律师的回答却露出了不少破绽。

　　该律师称，石先生与前妻离婚后仍居住在一起，但石先生却对前妻出售房屋表示不知情。前妻说拿到葛某20万现金后，为了瞒着石先生，将20万藏在了家中被子里，之后这笔钱又陆续用于家庭生活。

　　法官还调查了葛某近一年的银行账单，发现在2016年葛某付款100万给石先生前妻之前，刚刚付给石先生20万，如果这笔钱就是定金的话，就证明葛某的买卖合同时间是2016年3月，晚于柳阿姨的合同时间。

　　在各项事实和证据的基础上，二审最终判决撤销一审判决，也撤销了民事调解书。判决书中法官花费了很多笔墨，详细阐述了法官自由心证的过程。法官认定，2014年底所谓20万元定金交付给石先生前妻的事实不存在，推定葛某买卖合同时间属于倒签。且葛某的种种行为有违一般房屋买受人的正常合同行为，其并非善意购买人。因此，法院认定葛某与石先生前妻签订买卖合同的目的，是为了阻止柳阿姨买卖合同的继续履行，他们之间具有明显的恶意串通行为，买卖合同应为无效，调解书应予撤销。