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□记者 徐慧
本报讯 昨天下午，由上海市法学会主办，上海法治报协办的第41期“会员之声”研讨会召开，围绕“房地产调控新常态下新问题法律适用”展开研讨，市法学会常务副会长林国平出席会议。对于房地产调控后产生的房价拆分合同效力如何认定，与会专家表示，虚假条款无效，但不影响买卖合同其他真实条款的效力。
今年5月，房地产调控政策密集出台，住建部等七部委发文联合整治地产乱象，调控政策边际收紧。6月28日，住建部等七部委宣布将联合在北京、上海等30个城市展开治理房地产市场乱象行动，房地产调控政策边际收紧
新的调控政策也带来了新的问题，与会专家指出，为了规避调控政策产生了拆分房价签订买卖合同的行为，尤其是直接将房款拆分为两部分，一部分是符合调控要求的房款，另一部分做成咨询费或服务费。这一做法带来了不少法律问题，作为一个虚构的法律行为，如何认定其效力呢？
上海大学法学院李凤章教授在主旨发言时提出，应对这类行为作出区分，一是买卖合同和其他法律行为的区分，房屋买卖本身是真实存在的，只是价款存在虚假的问题，可以认定价格条款无效，但是合同其他真实的条款效力不受影响。二是私法关系和公法关系的区分。从公法上来说，如果涉及规避税收等公法管理的问题，那么可以由相关行政部门予以处罚，但在私法上还是要尽量尊重合同效力。上海财经大学法学院比较民法与判例研究所所长朱晓喆也赞同这一观点。
市法学会诉讼法研究会副秘书长、上海致格律师事务所主任胡卫民则在发言时说，在调控的背景下，有一些问题值得探讨，比如房屋拆分销售房屋买卖合同的效力问题； 开发商将毛胚房买卖和精装修委托合同捆绑在一起是否涉及捆绑销售； 房屋买卖中的虚假广告和虚假宣传问题； 在公法中是否违反明码标价的规定等。
上海市第二中级人民法院房产庭庭长倪知良则在交流时提出了实践部门的一些困惑。目前实践中比较难以确定的是咨询费、服务费的合同，尤其是其中存在除了开发商和业主外的第三方公司，第三方公司从开发商处购房后转手卖给业主，在房屋买卖合同外以咨询费、服务费的形式提高真实房价。对此类案件，法院还是要维护调控大局，不能助长此类虚假行为，不能用判决书使这类逃避调控的行为合法化。
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