居民楼无证办暑托班扰民

　　□法治报记者　王建慧

　　去年8月初的一天，普陀区长征镇居委调解员接待了数十名居住在清峪路某小区的业主。业主投诉称，该小区某号103室有很多小孩，形似暑托班，非常吵闹，每天上午和傍晚的时段里，接送孩子的各类车子堵塞小区通道，吵闹声扰得居民无法正常生活，周边居民苦不堪言。

　　普陀区长征镇居委协调相关部门查实该处为非法办学，调解员法理并举，调解成功，消除了安全隐患。

　　【事件】

　　出租房里办暑托班

　　孩子安全隐患重重

　　在居民的指引下，调解员上门了解情况，眼前的一幕让调解员震惊：一室一厅约45平方米的房屋内，挤满了大大小小农民工孩子50余人，大的8岁左右，小的才2岁多。屋内异常闷热，空气混浊，一股刺鼻难闻的气味扑面而来，孩子个个满脸通红。一个阿姨拿着一个大茶缸，孩子们排着队每人一口喂着水。环视室内布局，只见电线纵横交错，存在严重的安全隐患。

　　调解员当即向镇领导及镇调委会汇报，领导立即协调相关部门查实该处为非法办学，应坚决予以取缔。但考虑到社区的特点、房屋的来源性质，为避免矛盾激化，要求居委调委会尽力调解取缔，排除安全隐患，还居民和谐乐居的环境。

　　调解员通过调查和走访，了解到该房屋是出租房，承租人为安徽人李某夫妇，在此开设农民工子弟幼托班，无任何办学手续，夫妻两人一人负责照看孩子、一人负责做饭。由于长征镇为城乡结合部，出租房多，流动人口多，非法办学成本少、收费又低，很多农民工图便宜、图方便，给非法办学创造了有利条件。

　　调解员的调查介入引起了租客的恐慌，承租人李某已联系了多名儿童家长，声称如取缔这个幼托班，会引发不安定因素。

　　【调解】

　　终止房屋租赁合同

　　调解取缔非法办学

　　调解员分析认为，要通过调解取缔此非法办学，关键点在于找到准确的突破口，即终止该房屋的租房合同，这样可以避免矛盾激化。

　　调解员调查了解到，业主房东王老太是本地农民，丈夫早年病亡，一个女儿已出嫁，退休金不到2000元，平时生活全靠这套房子租金补贴。租客李某刚与房东重新补签了两年的租房合同，在原来租金上大幅度提高了租金，在利益的驱动下，房东王老太根本听不进任何劝导，后来干脆采用了拒见面、我行我素等办法对抗。但经验丰富的调解员通过王老太女儿、女婿迂回做老人的思想工作。

　　调解员对王老太的女婿阐述了非法办学存在的危害性、严重性，把自己亲眼所见到的安全隐患一一告知对方，并严肃指出，“物权法”规定住宅房屋不可作为经营场所，国家对儿童的保护是有法律规定的，这样的环境一旦发生事故，作为业主的出租方逃不脱干系，必须承担相应的法律责任。

　　“你丈母娘被眼前利益所迷惑，租客李某利用你丈母娘无知的心理，把她推在前沿。”调解员希望女婿和调解员一起配合做通老人的思想工作，终止租房合同，取缔非法办学，还居民安详的居住环境。

　　3天后，老太女儿来电称，其母亲非常倔强，还和他们大吵一架，并说如果她先违约终止租房合同的话，肯定要赔偿很大一笔钱。他们感到无能为力，希望调委会上门同他们一起做做工作，他们夫妇二人会鼎力配合。

　　得知这一情况后，调解员及时向镇领导进行了汇报，并得到各级部门的大力支持，明确非法办学要坚决取缔。为防止意外情况发生，尽力调解解决，房东如终止租房合同造成的经济损失，政府可考虑适当给予一定的经济补偿。

　　会同民警上门调解

　　女儿女婿配合劝说

　　当晚，调解员会同社区民警及老太的女儿女婿一起来到老太家中，社区民警的到来，让王老太明显感受到了压力。调解员再次向他们解释、宣传居民住宅区不得作为经营场所的文件规定，明确指出该幼托班无证经营，定性为非法办学，而且存在严重的消防、卫生、食品安全等问题，损害了儿童身心健康，如出现任何问题，房东、租客是难逃法律责任的。现在该房用于非法办学，已违背了租房的用途，如果终止租房造成损失，政府会考虑一定经济补贴。

　　听到这里，老人对违约赔偿也放心了，但又担心租客会找她麻烦。社区民警对老人说，政府会保护她的合法权益，让老人放心。民警的话解除了老太的后顾之忧。

　　当天晚上，房东王老太及女儿、女婿在调解员、民警的陪同下，来到了出租房与承租人李某进行了协商。调解员告知李某租房的用途是用于居住的，现在该房用于办暑托班不仅是非法的，而且也违背了租房的用途，房东有权终止租房合同。民警也正告李某：“根据国家有关规定，居民住宅楼不能作为营业性的办学场所，不得随意改变房屋的使用性质”。承租人李某明知理亏，无言以对，在调解员和民警的开导下，终于承诺不再开办暑托班，并答应终止租房合同。

　　三天后，李某搬离了该房屋。

　　【点评】

　　顶住压力知难而上

　　无证经营坚决取缔

　　无论是业主还是使用人，不能随意改变房屋的使用性质，居住的住宅不能经商，如果要改变住宅房屋居住性质的，需要经过与之有利害关系的业主的同意。本案开办以谋利为目的的暑托班，应当进行工商注册并办理营业执照。对于不符合条件和无证经营的小区托管班应坚决予以取缔。

　　本案的调解难点在于承租人为达到自己目的，利用房东年龄大、无文化、贪图利益，为自己违法行为作为挡箭牌，对调解进行百般阻扰。对外号称身后有五六十位孩子家长的支持，如果处理不当，容易发生冲突事件。

　　调解员顶住压力，虽然受到租客李某的恐吓和威胁，但在上级领导和相关部门的支持下，调解员敢于面对，充满信心，明确方向，终于调解成功。