邻里之间奈何大动干戈

　　□法治报记者　陈颖婷

　　俗话说：“远亲不如近邻”，然而在现实生活中，有的邻里之间往往为了鸡毛蒜皮一点小事，就纠纷不断，甚至大动干戈，对簿公堂。相邻关系纠纷已经成了最常见的民事纠纷，记者从浦东新区人民法院外高桥法庭了解到，2013年至2017年，外高桥法庭受理相邻关系纠纷案件119件，诉请均为要求对方停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。众多纠纷成因中，因房屋使用不当、违法搭建等引起的纠纷较为突出。

　　【案例1】

　　公共走道变“私家阳台”

　　李先生是浦东一住宅小区的业主，王先生则是与李先生家一墙之隔的邻居。楼道内有一条开放式的公共走道，连接着同一楼层的几户人家。李先生家有一扇窗户正对着公共走道。“我们家的通风和采光大多来自于这条公共走道。”李先生说。

　　然而，去年6月底，邻居王先生为了充分发挥公共走道的储物功能，在没有与李先生商量的情况下，就在公共走道加装了玻璃窗，将原本开放式的走道变成了他的私家阳台。

　　这下，李先生不干了。两家人就公共走道封窗一事产生了纠纷。李先生向小区物业反映了此事。物业管理部门认为，王先生的行为属私自占有公用过道，向其下发整改通知书，要求他恢复原样。

　　但王先生却对整改单置之不理，两家人也因为这条公共过道而生了嫌隙。因王先生一直没有对走道进行恢复，李先生便起诉至法院，要求对方拆除公共过道中私自安装的玻璃窗户及窗框，恢复成开发商交付时的状态。李先生认为王先生私自在公共走道封窗，违反《物权法》　共有人对共有部位管理权，同时侵害自己家通风与采光。同时，他的此举也违反《上海住宅物业管理条例》　的规定，擅自改建公共部位，侵害共有人利益。

　　庭审中，王先生一家均未到庭应诉。但在审理期间，王先生拆除了部分窗户，尚留有走道南侧窗框、北侧上下窗户及中间窗框未拆除。

　　法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；　房屋业主或使用人亦不得擅自改建、占用物业共用部分。本案王先生违反小区物业管理的相关规定，擅自在公共走道封窗，影响李先生一家的通风及采光，亦属于擅自改建物业共用部分的行为，对于李先生诉请要求王先生拆除私自安装的玻璃窗及窗框、恢复成开发商交付时的状态，于法有据，法院予以支持。

　　杨东锋法官点评：

　　部分业主缺乏公德心

　　法庭受理的相邻纠纷争议类型共有部分使用不当产生争议的案例包括，所有权人或使用权人在楼房共有部分实施非法搭建、非法占用、安装空调外挂机等行为影响相邻方通行、采光、生活环境等，相邻方要求其拆除或恢复原状。部分业主在建房、装修时只关注自己房屋专有部分的权利，一方面为了自己的居住生活更方便更舒适，期望将专有权利扩张至共有部分，甚至直接将共有部分拦建起来归己所用；　另一方面在处理与相邻方的权利关系时，往往把自己的利益放在首位，有时还怀有“占便宜”、“看风水”等观念和心理，全然不顾对方的通风、采光、排水等权益，甚至在相邻业主上门寻求协商时，态度强硬，一味地将自己的观点强加给对方，从而激化矛盾。还有的相邻两家业主基于报复心理，存在互相“别苗头”的情况，以致矛盾日积月累，损失日渐扩大。

　　【案例2】

　　交房3天遇“水漫金山”

　　市民蒋先生夫妇在浦东有一套房屋，某天上午蒋先生来到这套房屋查看时，发现家中“水漫金山”，卧室、客厅、厨房地面、墙面、床上出现大量积水，经查看为楼上王先生家漏水。蒋先生表示，因王先生并不居住在这套房屋内，他只能通过物业公司查找电话后多次联系王先生。一个多小时后，王先生到达了小区。本以为王先生到了后积水就能处理，但实际情况却更为复杂。蒋先生回忆，王先生到场后称房屋已出售即离开现场，并未打开房门处理积水。在蒋先生看来，因王先生不予配合防止损失扩大，致使房屋漏水不断加剧。下午14时30分左右，王先生才联系房屋中介赶到现场处理积水。因王先生故意拖延，迟迟不予配合，导致屋内积水无法及时清除，造成房屋漏水时间增加5个多小时、侵害结果加剧，房屋因此遭受严重损害。于是，蒋先生将王先生以及下家柳先生一起告上了法庭，要求赔偿房屋修复费、误工费等经济损失10万余元。

　　王先生对自己成为被告感到很委屈，他表示，在房屋渗水前，房屋已经卖给柳先生，且钥匙等已经交付。因此渗水造成的蒋先生家的损失应由柳先生赔偿。王先生还认为，蒋先生主张的各项损失明显高于市场价格且不符合法律规定。

　　柳先生承认在渗水发生前，王先生已将上述房屋交付给自己。房屋卫生间水管因天气寒冷爆裂导致渗水至蒋先生家。渗水发生次日，他曾上门协商，但蒋先生拒绝。他表示愿意赔偿蒋先生因渗水造成的合理损失，蒋先生主张的各项诉请金额过高且依据不足。

　　审理中，原被告双方未能协商一致，于是蒋先生申请对修复费用等进行鉴定。

　　司法鉴定意见为，蒋先生家可以确定的房屋修复工程的造价为12321元，存在争议的修复工程造价为1991元。蒋先生也为此支付鉴定费1800元。

　　法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人因用水、排水等对相邻的不动产权利人造成损害的，应当给予赔偿。在事发前，王先生已经通过买卖将房屋交付柳先生，房屋权益及风险在交付后应由买受人柳先生承担。

　　在房屋修复上，对于无争议修复工程造价12321元，法院予以认定。对于双方存在争议的修复工程造价，考虑到对于存在争议的工程损害与本次渗水间因果关系的精细认定必然产生更高额的鉴定成本及卫生间墙面、餐厅复合地板修复的相对完整性等因素，法院认定柳先生赔偿上述工程修复造价共计1991元。除此之外，法院判决柳先生赔偿蒋先生家具损失费、修复期间租金损失、交通费等5200元。

　　韩伶法官点评：

　　相邻纠纷诉讼成本较大

　　相邻纠纷发生后，当事人多执意诉诸法院，法官指出这将会较大程度上增加纠纷解决的各方面成本。通过诉讼方式解决相邻关系，需要明确损害发生的原因、因果关系、损害程度、修复费用等事项，因涉及房屋结构、管道铺设、噪声指标等专业领域，通常需要委托专业机构进行多项评估、鉴定。鉴定时间一般需要几个月甚至更长时间，鉴定费用更是动辄数千元，常常超过了诉讼标的金额。办案人员或鉴定人员到现场进行勘验时，还经常会遇到另一方当事人爽约、不配合、阻挠等情况，导致需要多次约谈、上门。因而，当事人坚持通过诉讼途径解决相邻纠纷，需要花费较大的时间、金钱、精力成本，况且裁判结果尚不一定符合其预期利益。

　　【案例3】

　　天井小屋引来邻居安全之忧

　　刘女士购买了某小区一楼的住宅后，就与二楼的陈先生发生了纠纷。纠纷的焦点集中在刘女士家天井里的小屋。陈先生说，这个违建的小屋高出天井围墙约20公分，距离自己房屋窗户约1.2米，搭建的顶上为黑糊糊的柏油沥青。每当气温升高，热量随着沥青的热浪和有害气味钻进窗户，使得自己不能开窗通风。搭建高度又妨碍了他家晾晒衣、被。最让陈先生不安的是，小屋高度离自家房屋窗户仅1米多，存在被人攀爬的可能，非常不安全。陈先生说，尽管物业部门曾向刘女士发出整改通知书，但刘女士置之不理。

　　而刘女士表示，她所在小区为老小区，搭建比较普遍。自己购房时，原房主即已搭建小屋。自己搭建的高度也没有高过右边第一户邻居搭的高度。如果二楼有安全隐患，可以为二楼安装防盗窗。而铺设沥青实际上是在物业及楼上业主要求下进行的，目的是排除起火、漏水等安全隐患。

　　法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，陈先生与刘女士系相邻权利人。刘女士家天井内原有搭建，后搭建物顶上又铺设主要成分为沥青的油毛毡，违反了小区物业相关规定，影响了原告的日常生活及居住安全，损害了陈先生的合法权益。刘女士的答辩主张于法无据，法院不予采纳。最终，法院判决刘女士拆除天井搭建物，将天井恢复原状。

　　陆钰法官点评：

　　公房违建渐成“顽疾”

　　法官表示，从近年来的审判实践来看，近70%的相邻关系案件发生在老公房。其中很重要的原因在于，老公房住宅空间相对狭小，设施配套相对不足，容易引发乱搭建、违法建筑等侵害相邻权利人生活空间的情况。此类违建的整治存在以下三方面难点，以致成为了影响相邻关系的“顽疾”：一是长期性。公房房龄较长，一些老住户的违法搭建时间已久，与房屋原本结构交错，有的住户煤气管道、电源布线等与违建部分紧密连接，拆除、恢复房屋原状成本较大。二是普遍性。公房违建现象并非个人，涉讼的仅是其中一部分住户，据当事人称，小区里类似情况比比皆是，有的被告还以“别人家都是这样”为拒绝拆除的抗辩理由。对此“蔓延”势态的整治并非一朝一夕所能解决。三是不明确性。对于公房内违建的管理职权分工尚不明确，受妨害的业主向居委会、物业诉求无果后，只能直接起诉至法院，增加了矛盾的对抗性及解决成本。

　　对策建议：

　　多管齐下化解邻里矛盾

　　随着辖区经济发展的不断加快、外来流动人口的不断膨胀、住房制度的不断改进以及居民维权意识的不断增强，相邻关系越来越成为影响辖区经济发展和社区和谐的重要环节。

　　法官建议当地政府、居委会、村委会定期对辖区群众进行民法总则、物权法等法律宣传教育，制作睦邻关系小案例，让辖区居民认识到相邻关系和睦的重要性，倡导团结互助睦邻风尚，传承以和为贵的中华传统文化，促使居民正确处理邻里关系。另一方面，法官建议当地政府与法庭联合开展法治宣传活动，选取典型案例，以讲座、座谈、庭审旁听等形式，让居民知悉权利、明确义务，清楚知晓产权人对房屋专有部分的权利界限以及侵害业主公共利益所应承担的法律责任，从而自觉、合理地行使业主权利，预防相邻纠纷发生。

　　鉴于以诉讼方式解决相邻纠纷存在鉴定评估成本大、双方对抗性强等不利因素，法官建议将相邻纠纷纳入家事纠纷范畴。在调解过程中，可引入物业工作人员、具有房屋、土建、装修等专业知识的小区其他业主、志愿者等多方力量参与化解纠纷，通过解决有些当事人的实际困难，来消除矛盾的争议点。

　　针对公房违建乱象引发相邻纠纷的情况，法官建议开展专项治理，疏堵结合，妥善处理。住建、房管、信访、文物保护等部门联合协调，通过合法程序和途径在可行范围内解决公房翻修问题。对于确属违反相关法律法规，存在安全隐患，损害公共利益的搭建行为，进行严肃处理。同时，还应规范和完善行政审批、环境评估、行政复议、行政申诉制度，形成长效监管机制和方案，通过多种方式解决纠纷，尽量避免最后司法手段的介入。

　　（文中当事人均系化名）