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□北京盈科（深圳）律师事务所 张茂荣
笔者建议，投资者尽量不要购买产权式商铺，已经购买并发生纠纷的唯一解决途径只有尽快成立业委会与经营管理公司协商，必要时可重新更换经营管理公司。
近期笔者陆续接到不少投资产权式商铺引发的纠纷，最近的一起纠纷中，委托人郑小姐在中介的忽悠下误买了深圳的一处产权式商铺，签约过程中卖方以保障买方权益为名，指定律师为买方服务并收取律师费。
郑小姐基于对律师的信任，在律师“审核无异议”后签署了全部资料。
后来郑小姐才发现，自己所购商铺为产权式商铺，存在返租到期后无法收回使用的情况，于是委托笔者提起诉讼要求撤销合同返还购房款。
而纵观全国各地的所谓产权式商铺投资，日后发生纠纷的并不鲜见，而且纠纷一旦发生，涉及的面很广、影响面很大。
因产权式商铺属纠纷重灾区，且售后包租违反了 《商品房销售管理办法》 涉嫌变相融资，一些地方已明确叫停产权式商铺，但也有很多地方仍在继续销售。
产权式商铺是一种所有权和经营权分离的商铺形式，其运作模式是开发商将整层物业分割成若干个小产权证出售给投资者，同时与投资者签订委托经营或返租协议，承诺在一定年限内给予投资者每年固定收益回报，并以物业公司或商场管理公司的名义统一改造、统一装修、统一招商、统一经营。
不同于普通的独立式商铺，产权式商铺相互之间没有物理间隔，没有独立空间，只能联合经营，不能单个经营。
产权式商铺虽然拥有独立产权，但不能独立使用，投资收益完全依赖于开发商或其指定的经营单位。
由于投资者签订委托经营协议接受返租后，产权式商铺被开发商统一改造装修，协议期满单个铺位无法收回独立使用。
部分不良开发商在协议期满后，利用投资者既无法形成合力整体重新委托其他公司经营，又无法单个出售或收回自用的情况，恶意降租至投资者无法接受的程度，然后提出原价回购产权式商铺。
因此产权式商铺的最大陷阱就是：经营不好，期满走人； 经营良好，降租牟利； 协商不成，胁迫回购。
鉴于售后包租或变相售后包租的销售模式为 《商品房销售管理办法》 第11条所明令禁止，目前开发商都采取引入第三方经营管理的方式逃避监管，导致大量产权式商铺出现，一旦引发纠纷很可能就是群体性纠纷。
笔者建议，投资者尽量不要购买产权式商铺，已经购买并发生纠纷的唯一解决途径只有尽快成立业委会与经营管理公司协商，必要时可重新更换经营管理公司。
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