千万豪宅封阳台闯“禁令”

　　□法治报记者  陈颖婷

封阳台是很多新业主装修房屋时的“首选”，但五颜六色封闭式阳台有碍美观，因此很多小区都对封阳台设置了“禁令”。市民李女士购买了一套1500万元的房屋，但没住上几天，却因为封了阳台而被物业告了。

当纠纷扯上物业，似乎总有理不清的缘由。业主说物业“不地道”，物业说业主“巨难搞”，扯来扯去的事儿，难道只能交由法院来审理？浦东新区人民调解中心的调解员却运用心理战术，在诉前快速化解了矛盾纠纷，这场“封阳台”纠纷也得到了圆满解决。

【事由】

封阳台引发物业纠纷

市民李女士一早就来到了浦东新区物业调解委员会，她一脸气愤，一见调解员老黄便嚷嚷：“我花了1500万元买的房子，不就封了个阳台么，他们（物业公司）居然把我给告了！至于么？明日下午开庭的传票我收到了，他要告，我就‘拖’！一审、二审、执行，不拖半年决不罢休！”

正当李女士嚷嚷之际，物业公司的代理律师到场了。他手提黑色公文包，年轻又干练。他听了李女士的话后眉头一紧，把老黄拉到一旁，语气平和但又坚定：“本案无调解余地，明日开庭见。”说完，他看了眼手腕上的表，就预备离开。

这一幕让经验老道的调解员老黄心中一沉，看来双方的矛盾很尖锐，双方都没有和解的想法。可是老黄并不气馁，而是挽留住了气势汹汹的两人。

【调解】

“背靠背”道出各自心声

对此，老黄立马采取“背靠背”调解技巧。在告知完调解程序后，对这名年轻的律师说道：“我们浦东新区物调委受法院委托审前调解该纠纷。通过调解让业主自行拆除封闭的景观阳台，恢复原状，既省时又便捷，柔性说服的优势是刚性判决无法比拟的。物业服务是一门艺术，让它成为小区一道靓丽的风景线岂不更好？”一席话后，律师也忍不住对老黄竖起大拇指诚恳说道：“您说的在理，够专业。我年轻，刚才有点急躁了。”

老黄听后笑了笑，转身进入另一间调解室，开始了与李女士的沟通。“您当初购买房屋后自愿在《管理公约》上签字，承诺遵守该公约。根据《合同法》规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，您擅自封闭朝南景观台的行为，违反了《管理公约》及《小区管理规约》，现物业要求你们拆除，恢复原状，于法有据。”说到此处，老黄顿了顿，细致地观察到李女士面部神态有了明显的变化。李女士脸色不像先前那般绯红，情绪不再激动，冷静下来的她开始翻看着调解员递过来的法规。

“同理心”沟通峰回路转

老黄又采取了心理学上“同理心”的沟通模式，换位思考与李女士谈起了工作及家人。李女士叹了口气，“我也没想到，买这套房子惹来了这么多麻烦，说实话我也不想和物业搞得那么僵。”李女士告诉老黄当初看房时是销售员建议将阳台封闭，这样可以多占些面积。“也怪我法律意识淡薄，听了你的讲解后恍然大悟。”

老黄一见僵局突破，见缝插针道：“自行拆除，总好过被强制执行后拆除。主动权掌握在自己手上，可以边拆边理。这其中利弊，相信你能够衡量。”此时李女士幡然醒悟，当即与物业公司签订人民调解协议书，限期拆除，恢复原状；物业公司自愿向法院申请撤诉。李女士临走时说：“老黄你过几天来我家看现场，你说拆哪儿就拆哪儿，我信你！”

一周后，由浦东新区物调委+街镇物调委+村居委调委会形成的浦东物调“三级联动调解网络”工作人员，与物业公司工作人员共同来到李女士家中制定最优的拆除方案。看到物业公司的“贴心服务”，李女士也不再抗拒，面带微笑，积极配合着忙前忙后……

李女士家中封闭的景观阳台现已自行拆除，恢复原状。她与物业公司在拆违过程中配合默契，进展顺畅。这件被称为社区“老大难”的拆违纠纷，在浦东新区物调委首次“亮剑”后，圆满结案。

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