一方擅卖夫妻共有房屋的效力

　　□高朋（上海）律师事务所  王丹丹

依据法律规定，夫妻关系存续期间购买的房屋，即使只登记在夫妻一方名下，一般也属于夫妻共有财产。

但是，这样的房屋在房产证上，仍然显示为产权人的财产，并不能体现夫妻共有的性质。

这就造成实践中会出现夫妻一方擅自出售共有房屋的情况，那么，这样的擅卖是否有效？它的效力会和哪些因素有关呢？

典型案例

李某与张某为夫妻关系，定居在上海，但两人在南京共有一套房屋，登记在李某名下。

王某为李某的远房亲戚，在南京工作，后李某向王某表达了出售该套房屋的意愿，并出示了房产证书。王某看房产证上只记载了李某一人为产权人，随后向房屋登记机关核实了该情况，便与李某以市场价格签订了房屋买卖合同。

但由于王某无法一次性支付全部房款，便与李某商议先支付房款的15%，剩余房款以分期付款的方式支付。

随后，李某配合王某完成了房屋的过户登记手续。该交易后被张某知晓，张某以该房屋为夫妻共同财产、李某无权一人处分为由要求王某返还房屋，王某则认为自己符合善意取得的构成要件，拒绝返还。

争议焦点

该案件的争议焦点在于，王某取得房屋是否适用善意取得？

根据《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

我国善意取得制度包括了不动产的善意取得，并规定了善意取得的三个构成要件：受让人受让时为善意、以合理的价格转让和完成登记或交付。

在前述案件中有个特殊情况，即这次房屋买卖未实际支付价款，这是否影响善意取得的构成。

虽说《物权法》将“合理的价格”单独列为善意取得的构成要件之一，但其经常被用作判断受让人是否善意的最核心的标准。因此，针对未实际支付价款是否可以适用善意取得的讨论，也不可避免地会与受让人是否“善意”相联系。

学界看法

目前学术界对构成善意取得是否需要实际支付对价存在分歧，主要有三种观点。

第一种观点认为，只要当事人合同约定了合理的价格，就表明第三人是善意的。

依据《现代汉语词典》的解释，价款是买卖货物时收付的款项，价格为商品价值的货币表现，表明价格具有中性，不以实际支付为界定的标准。

所以，《物权法》第一百零六条第二款既包括实际支付合理对价的情形，也应当包括合同约定合理对价但实际未支付合理对价的情形。

第二种观点认为，善意取得必须以实际支付合理对价为要件，未实际支付合理对价并不构成善意取得。

其理由是：首先，善意取得制度设立的初衷是保护交易安全，交易行为与其他行为的区分在于有偿性，若是仅约定合理对价而未实际支付，那么并没有达到交易行为有偿性的目的，不符合善意取得制度的初衷。

其次，若仅是约定合理对价而并未实际支付，那么收回受让人取得的不动产对其也并不会产生不利影响。

此时在真实权利人和受让人之间，更宜保护真实权利人。

第三种观点认为，善意取得必须以实际支付合理对价为要件，但不必全额支付该对价。

其理由是：首先，不动产的价格较高，要求受让人一次性支付全额价款不符合交易惯例，也会给受让人造成过重的负担。若是支付一定比例的价款，则既能避免名为有偿实则无偿的虚假交易，也符合不动产市场的交易习惯。其次，不动产善意取得制度对原所有权人的损失提供了救济途径，即可以向无权处分人请求损害赔偿。在第三人支付了大部分对价的基础上，应当以保护第三人利益为要，从而保护交易安全优先。

审判实践

在审判实践中，一般法院认为善意取得的构成要体现出不动产交易行为的有偿性，即“约定合理对价并已全部支付或支付了大部分”。

针对未支付合理对价或者只支付了少部分对价的情形，即便无权处分人已经完成了不动产变更登记手续，原所有权人若主张合同无效的，法院也会综合考量支付对价的比例判断受让人是否善意，从而认定是否适用善意取得制度。

比如案号为（2018）桂0722民初106号的案件：

夏某与黄某系夫妻关系，两人共同共有一套房产，房产登记在黄某名下。

2016年12月，黄某因与夏某夫妻关系紧张，企图及早转移夫妻共有财产，未经夏某同意且在夏某不知情的情况下，将上述夫妻共有房屋以180万元出卖给黄某某，并约定了首付款54万元以及其后的支付方式。

之后，黄某某支付了购房款几万元，黄某便协助黄某某办理了不动产变更登记手续。

夏某起诉主张黄某与黄某某恶意串通订立的房屋买卖合同无效。

法院认为，黄某与黄某某签订的房屋买卖合同约定的房屋价格明显低于市场同类房屋交易价格，该合同侵犯了夏某的合法利益，应为无效合同。

同时，黄某某只支付了部分对价，大部分房屋对价没有实际支付，不符合《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，不能适用善意取得制度。

又如案号为（2017）沪0117民初12623号的案件：

周某与周某某系夫妻关系，两人共同共有一套房屋并登记在周某一人名下，在两人离婚诉讼期间，周某擅自将该房屋出售给汪某和刘某。

汪某和刘某支付了全部价款，周某配合其办理了不动产变更登记手续。

后周某某提起诉讼，要求确认周某与汪某和刘某之间的买卖合同无效，而汪某和刘某则认为应该适用善意取得制度，取得房屋的所有权。

法院认为，周某某并未提供足够证据证明周某与汪某、刘某之间的存在恶意串通，该合同有效。

该合同约定的房屋总价合理，且汪某与刘某已经支付全部价款，已成为系争房产的产权权利人，汪某和刘某已经通过善意取得的方式取得了系争房屋的所有权。

重点提示

通过前面的分析和实际判例可知，虽然学术界对于善意取得是否需要实际支付对价尚存在争议，但是审判实践中绝大多数法院的观点是需要实际支付对价的。

并且其中大多数案例显示，对价不仅需要支付，还需要支付大部分甚至是全部。

因为在涉及不动产交易时，若是无权处分人在受让人完全未支付价款或只支付了少部分价款的情况下，就配合受让人办理不动产变更登记手续，明显不符合人之常情，也不符合正常的市场交易规律，有恶意串通之嫌。

此时，适用善意取得就应当更加谨慎，目前审判实践中的做法就是在立法未明晰的情况下的谨慎之举。

什么是“善意取得”

善意取得，是指财产占有人向第三人移转动产所有权或为第三人设定其他物权，即使动产占有人无处分动产的权利，善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。

善意取得应该符合下列条件：

（一）出让人无权处分；

（二）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；第三人必须是善意的。善意亦称不知情，指不知存在足以影响法律效力的事实的主观状态。我们这里所说的善意是指第三人不知道占有人系非法转让。

善意取得，是第三人不知并不应知转让人是非法转让，一般是误信其为所有人或其他有处分权的人。例如，错误地认为动产的承租人、借用人、受寄人、运送人是所有人或其他有处分权的人，并且依转让物当时的环境，他也不应知道占有人系非法转让，如果是对让与人的行为能力、代理权的范围、意思表示的瑕疵发生误解，不受善意取得的保护。

第三人受让该不动产或者动产时是善意的。这里的善意，是指取得标的物的第三人不知道或者不应当知道占有人为非法转让。

这里不仅不要求第三人有出让人有权处分的确信，而且是推定任何参加交易的第三人都具有这种善意。物权法对这种善意的保护，是公信原则的体现。与之相对应的就是恶意第三人。恶意就是第三人依当时的情况知道或应当知道转让人无让与的权利。即根据当时的环境，依交易的一般情况，可以得出让与人无权让与的结论，则第三人应视为恶意。例如第三人以不正常的低价购买物品，如无相反的证据，应认为是恶意。

（三）以合理的价格转让；

（四）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

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