当房屋租赁遇到征收

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　　□上海通乾律师事务所朱慧陈慧颖

征收补偿的对象为房屋所有权人。房屋的承租人并非征收补偿的对象，因此，房屋承租人无权向征收人主张权利。

通过租赁房屋来进行商业经营是当今社会的普遍现象，如果在租赁房屋进行经营的过程中房屋被征收，该如何处理？房屋的租赁方是否有权向征收人主张补偿？

如果不能，是否有权向作为出租方的房屋的所有权人来主张补偿？补偿的金额又是多少？

我们认为，租赁房屋的征收涉及两个法律关系，一个是房屋所有人和国家的征收补偿关系，一个是房屋所有人和承租方的房屋租赁关系，这两个法律关系是独立的，不能混为一谈。

征收补偿的对象是房屋的所有权人，不包括房屋的承租人。

我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

该法第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。一些地方性的法规也有类似的规定。

该条例很清楚地表明，征收补偿的对象为房屋所有权人。

房屋的承租人并非征收补偿的对象，因此，房屋承租人无权向征收人主张权利。

房屋所有权人的房屋被征收后，房屋不存在了，承租人的租赁必然无法继续下去。

在这种情况下，房屋承租人是否有权向作为出租方的房屋所有权人主张停业停产等损失呢？我们认为这要看双方房屋租赁合同的约定。

如果双方在租赁合同中明确约定，如在承租期间遇到房屋征收，房屋产权人从国家获得的停业停产损失等由承租人享有，那么承租人可以按照租赁合同的约定向房屋产权人主张；

如果双方租赁合同明确约定，如在承租期间遇到房屋征收，属于不可抗力，租赁合同解除，房屋产权人无需向房屋承租人支付任何补偿，在这种情况下房屋承租人就很难向房屋所有权人主张权利。

因此，当房屋租赁遇到国家征收时，房屋所有权人和承租方的租赁合同十分重要。

征收补偿的对象是房屋所有权人，征收人是不会直接对房屋承租人进行补偿的。

如果征收导致租赁合同解除，房屋所有权人和承租人的损害赔偿问题应根据双方签署的租赁合同处理，承租人无权向征收人主张权利。

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