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日前，一则“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的消息在网络上成为热点。这则消息来源于住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿，有媒体认为，这意味着广大买房族将不再为建筑面积、公摊面积等原算法中的“黑洞”感到苦恼。
至于“公摊面积”要否要取消，据业内人士表示，按套内面积交易并非意味着取消公摊面积，也不会影响购房总价。
取消公摊是误读，但购房焦虑很真实
按套内面积交易的条文出来后，被普遍解读为住建部首次明确取消公摊，以至于引发了刷屏式的关注，也被广泛点赞。不过舆论基于取消公摊的欢喜，怕是要被泼一盆冷水了。上述《规范》只是技术规范，不是法律规章，位阶相对较低。它约束的是工程建设行为，约束对象是相关建设单位。至于开发商的市场交易，仍然会按照《商品房销售管理办法》延续管理，其中第十八条规定——商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
外界的误读存在不专业因素，但还有很大因素是源于公摊面积计算混乱下的购房焦虑。正是这种焦虑感制造了病急乱投医的期待。
的确，在国内的住房交易过程中，公摊面积处在相当不透明的状态。我们只知道它包含了电梯井、管道井、楼梯间等公共使用部分，但至于如何计算并分摊给各户，一直都没有统一的法律和技术标准。
另一方面，在一些小区，公摊面积越来越庞大，一套一百平的房，实际套内面积不到七十平都有可能。套内面积容易测量，落到购房者头上的公摊，是否有开发商承诺的那么多，却完全是开发商说了算。至于由公摊面积产生的广告收益，话语权也完全掌握在开发商手上。
当然，即便取消公摊，改由按套内面积交易，房屋均价自然会抬升，房屋总价也不会有任何降低。但这并非如一些人所言，只是羊毛出在羊身上的数字游戏。公摊面积计算标准混乱导致的不透明和信息不对称，其实是进一步提升了本就是强势方开发商的话语权，给它们留下了暗箱操作的空间。如果能够做到买多少平套内就有多少平，至少可以理清模糊地带。
舆论对取消公摊面积的呼声，皆是对于由公摊延伸等类似乱象引发的购房焦虑的真实反映。所以此次虽然是误读，但这层焦虑仍然需要被正视。
住宅规范呼应了购房者的幸福安居需求
楼市周期几度轮回多番博弈，这个市场依然不平静，但是“房住不炒”不仅成为政策主调，市场终端对楼市供给侧也有了更高要求。在高拥房率的市场环境下，粗放的楼市营利模式和粗暴的暴利模式，显然不合时宜。购房者希望楼市交易更加公开、透明、公平，更加契合市场规则。一方面，公众希望政策设计需要跟上，补上明确楼市购房面积标准的短板；另一方面，人们更希望通过刚性规则约束开发商的行为，在公摊面积这笔糊涂账难以算清楚、资本逐利冲动难以遏止的情势下，索性釜底抽薪，摒弃楼市按照建筑面积交易的模式，改以套内面积交易。
幸福是奋斗出来的，公平交易也是靠楼市需求端倒逼出来的。政策设计者秉持市场公平原则，尊重购房者的安居关切，才有了这份令人期待的具有强制性的《住宅规范》——尽管处于征求意见阶段。
从征求意见到住宅规范落地，会有一定时间，也会面临激烈博弈。毕竟，楼市牵涉太多的利益因素，多周期积累的矛盾很难短期内消弭。即使是楼市调控，政策和监管也是慎重以对，避免楼市出现“硬着陆”。
本轮楼市调控，从一线二线到三四线逐步推开，堪称史上最严。不过，本轮楼市调控，并非单纯的行政命令和权力主导，而是政策引导下的多手段运用。而且，楼市调控是在供给侧结构性改革、防范系统性金融风险的大环境下进行的，且给出了房住不炒的总基调。目前，楼市基本企稳，虽然房价不可能降下来，但是购房者的需求也提升到了新层次。在此情势下，按照套内面积交易、房子从“土坯”到成品，就成为需求端基本的购房需求。
《住宅规范》呼应了购房者的幸福安居需求，故除了涉及按照套内面积交易，还包括了城镇新建住宅建筑应全装修交付。所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。同时在电梯设置、地下室防水等方面，也作出了相应的、契合人们美好生活需要的规范。
多些配套标准，“后公摊时代”才会少些套路
此次，住建部首次在官方文件中明确提出房屋应按套内面积进行交易，表明了改革积弊的态度。
正如这一方案的设计者所说，这一做法可以解决两方面的问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题；二是解决住户使用面积不透明的问题。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上让房子更“透明”，有利于消费者权益的保护。
实际上，住建部门并非简单迎合公众，该技术规范具有操作性。国际上通行的房屋交易计价标准通常是“套内所得面积”，香港也在2013年取消了以“建筑面积”计价方式售房，如今更公开表示支持房屋按套内面积进行交易，对公摊面积的态度显而易见。而按“套内面积计价”国内也有实践。2002年，重庆就已开始以套内建筑面积作为计价依据，不按这一依据计价的责令整改并处以交易金额5%-10%的罚款。
需要警惕的是，以套内面积计价，势必会压缩开发商的盈利空间，开发商为了保证利益要么提高单位面积房价，将经济代价间接转嫁给消费者，消费者财富效应未必增加。要么降成本，例如，从建材、绿化、物业等方面找贴补。
住建部发布的意见通知，已经表明国家方面对“公摊面积”的看法，但相关部门需做好配套工作。例如，制定绿地比例等公共面积的计算方式、建材质量、公共服务等相关标准。因为如果这些标准不明晰的话，“公摊面积”或许还会借尸还魂，将其代价最终转嫁到消费者身上。
（谚路 整理）
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