房子倒了是“准拆迁房”？

　　□北京盈科（深圳）律师事务所  张茂荣

倾倒的房屋经鉴定为危房，且必须  “整体拆除”的，房产证应予注销，不能办理过户转移登记，不能买卖。

8月28日午间，深圳市罗湖区“和平新居”的一栋公寓突发沉降，据当地政府通报，目前无人员伤亡。

随即，许多房产中介炮制的营销广告扑面而来：房子已倒，坐等拆迁！准拆迁房，想买尽快……

对此，笔者真心佩服这些人的营销意识和速度，估计专业级大师也自愧不如了。

不过，此事件也涉及一些房产专业问题：房产证在，房子倒了，这样的房子到底能不能买？房子倒了的损失找谁赔？相关房屋贷款要不要还？

在此，笔者说说自己的观点。

问题1：这样的房子是否可以买卖？

要回答这一问题，先得看看相关法律规定。无论是全国适用的《房地产管理法》《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》《房屋登记办法》，还是深圳适用的《深圳经济特区房地产登记条例》《深圳经济特区房地产转让条例》都没有直接规定。

再看处理规定，房子倾倒势必引发危房鉴定和解危，对此国家层面有《城市危险房屋管理规定》，深圳层面有《深圳市房屋安全管理办法》，规定比较明确。

依据上述关于危房管理规定，对被鉴定为危险房屋的，一般可分为四类进行处理：观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除，但法律层面针对危房是否可以正常买卖也没有直接规定，笔者认为应区别处理方式确定。

需要“整体拆除”的，拆除后房屋灭失，对于灭失后的房产证，《房屋登记办法》第38条明确规定了权利人的注销登记义务，即：房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记。

换言之，倾倒的房屋经鉴定为危房，且必须“整体拆除”的，房产证应予注销，不能办理过户转移登记，不能买卖。

那么，经鉴定为危房，做观察使用、处理使用、停止使用处理的房屋是否能够正常过户买卖呢？

笔者认为根据“法无禁止即可为”的原则，此类危房没有禁止转移登记规定，行政机关无权拒绝办理过户手续，否则有悖《物权法》，涉嫌侵犯权利人合法处分权。

对此，温州市住建局答网友问也佐证了笔者的观点。

有网友在温州市住建局网站咨询：

本人最近想买位于温州市某个区的一套私房，卖家告诉我该房屋是危房，我考虑到价格等因素还是想买。请问政府部门，如我和卖家签署买卖合同后，政府机关会不会因为买卖的房屋是危房而不给予办理过户手续？该房屋目前没有纳入拆迁范围。

温州市住建局的回复称：“根据鉴定结果，如该房屋不属于需立即拆除的，且不存在法律法规禁止交易情形的，买卖双方可向房屋交易与产权管理中心申请办理房屋交易手续。

综上，“和平新居”应做危房鉴定，并根据鉴定结果确定是否可以买卖过户。

不过以目前状态，几乎能够确定必须“整体拆除”，如现在签订买卖合同，交易过程中很可能无法办理过户手续。

问题2：房子倒了的损失该找谁赔？

这需要查明倾倒原因，经检测鉴定：如属附近施工所致，应由施工方承担赔偿责任。

如属地基基础工程或主体结构工程不达标所致，根据《商品房销售管理办法》第33条及  《建设工程质量管理条例》第40条规定，开发商应在设计文件规定的合理使用年限内履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

如属其他原因所致，由引发倾倒的其他原因方主体承担赔偿责任。

根据房倒的原因，各自按过错比例，分担赔偿责任。

问题3：相关房屋的贷款还要不要还？

对此的答案很明确，房屋只是抵押物，抵押合同属于从合同，抵押物的灭失不影响借款合同的履行，业主还要继续还贷。

而且就笔者过往所见合同条款，银行还有权要求业主重新提供抵押担保，拒不提供的，银行有权解除合同提前收回贷款。

此外还有人问：我家住这栋楼旁边，我家的楼被倒塌的楼砸了该找谁赔？

对此我认为，倒塌楼房的全体业主应承担赔偿责任，赔付后可以向致其倒塌的其他责任方追偿。

SourcePh" style="display:none">