家中水漫金山,住户矛头对准物业

　　□法治报记者  季张颖

一场意外的漏水，让底楼的住户家中水漫金山，而楼上的住户长期居住在国外，早就断水断电……维修工的上门排查最终查明是由于排水管堵塞导致水反溢，为此，家住底楼的住户将矛头对准了物业公司，认为是其未尽维护保养义务。近期，徐汇区华泾镇人民调解委员会接到华泾镇信访办的一件信访转调解件，调解员最终通过上门细致工作，剖析利弊反复协调最终促成了和解。

【案情】

突发漏水致有家难住只得寄宿酒店

信访转调解件是一名家住华泾镇的居民王某写来的，他反映前段时间自己在家休息时被楼上漏下的水滴醒。

王某称当时自己正在睡觉，发现时家里已水漫金山，床上也湿了大半，因楼上203、204室房屋空关着，王某便向物业、居委反映情况后，物业维修工立即到现场排查，但未查出缘由，待203、204室的业主赶到时漏水已经长达2个多小时，后经物业维修工排查下水管时，最终在下水管内通出一团头发，正是这团头发导致排水管堵塞，水反溢至203室，然后从房屋缝隙里漏到王某房里，导致王某家的房顶、墙面、电视机、床、被褥等浸水严重受损，王某因当晚无法在家中居住，只得暂住酒店。

王某认为是物业公司未尽维护保养义务，导致下水管堵塞，便要求物业公司进行赔偿，双方协商两次后因金额差距过大，物业公司便置之不理，居委多次协调未果，王某一气之下便投诉至区信访办，要求解决此事。

【调解】

摸清情况后实地探查了解双方诉求

调解员看完信件后，先向居委干部了解了情况。原来，该小区是老旧小区，楼层是预制楼板，时间久了就会有裂缝，如果家里没有装修或装修简单，那么楼上一旦在地上倒一盆水，就会沿着裂缝漏至楼下。另外，203、204室同属于一位业主，由于该业主居住在国外，所以该房屋早在一年前已经将水电煤切断，其间也无人使用该房屋。漏水那天，物业通知了203室业主的舅舅，因住得较远，所以路上确实耽搁了些时间。

调解员决定亲自上门实地查探，王某一见到调解员便发起了牢骚，数落物业的种种不是。在与王某的交谈中，调解员了解了王某的诉求，王某同时还告诉调解员，写信上访的初衷是因为，时隔多日物业公司仅上门协商过1次便置之不理，处理事情的态度非常轻率，让王某非常气愤，王某希望向相关部门反映情况后，能引起物业公司的重视。

出了王某家，调解员又立即赶至物业公司了解情况，物业公司也向调解员诉苦。物业经理告诉调解员，对于公共管道他们每年都会检查、疏通，此次排水管堵塞是因为一团头发引起的，与物业一点关系都没有；另外，二楼业主不在家导致损失更加严重，但是王某却不追究二楼业主的过错，反而要求物业赔偿他的全部损失，让他们感觉很不合理。

寓法于理剖析利弊反复协调促调解

调解员发现，此案的焦点在于公共管道的堵塞是否是因物业公司的失职导致的？而二楼业主的迟到是否也需要承担责任？调解员带着疑问翻阅了法律书籍并向律师咨询，得到的结论是物业公司不承担责任，应由使用该管道的所有业主承担赔偿责任。但二楼业主因长年不住，未使用该管道，也无需承担赔偿责任。调解员立即向物业公司了解该管道是否有人改装过，得到的回复是没有。

于此，调解员得出结论，王先生的损失应由三楼以上业主共同赔偿，但是王先生是否愿意变更请求？调解员再一次到王某家，将相关法条与律师意见一一告知王某，征询王某的意见。不出调解员所料，王某拒绝向楼上业主索赔，理由是楼上楼下的都是老邻居，一直都和睦客气，如果为了几千元的赔偿款伤了邻里的和气，他宁愿不要赔偿款，他还是坚持要物业公司来赔偿他的损失。

调解员听后，赞许了王某的做法，认为他考虑得很周全，但是侵权赔偿一定要找对责任人，法律讲求公平原则，不能为了保护一方关系而损害另一方的权利。调解员再次向王某建议，如果物业公司愿意补偿，他是否愿意接受物业公司一开始提出的补偿金额。在调解员的一番工作之下，王某有了些许松动。

调解员趁热打铁，立即赶往物业公司，将相关法条与律师意见告知物业公司，同时将王某的想法也婉转地转达给物业公司，为了邻里和睦，以后更好地服务该小区，物业公司非常爽快地答应给予王某3000元经济补偿。

【点评】

随着城市化水平的提高，小区物业与业主之间的矛盾日渐白热化，各种各样的矛盾层出不穷，导致业主一遇到公共部位问题就想当然地认为是物业公司的责任。

本案就是一典型案例，遇到这样的矛盾，调解员在详细了解情况后，参考法律条文及律师意见再对双方进行调解。虽然过程中遇到当事人不理解、不认同，调解员仍不厌其烦地一次次上门为当事人解释，获得了当事人的信任，最终化解了矛盾。

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