首页
□万商天勤（上海）律师事务所 郑伟杰
倾囊而出外加通过银行办理房屋贷款，好不容易才买下一套二手房。
然而支付了首付款、办妥贷款，并在房产交易中心正式办理交易后，却得到房产已遭查封的消息。
这让买房的李先生顿时急得没了方向……
倾囊而出购房只等办出产证
李先生买了一套二手房，双方约定房价为240万元，李先生首付三成即72万元，其余房款通过银行贷款支付。
合同签订后，李先生如约支付了72万元的首付款，并办理了贷款手续。
不久之后，银行贷款获得审批通过。
于是在中介的陪同下，李先生和卖家王小姐一起到房产交易中心顺利办理了房产过户手续，并由李先生缴纳了相关的所有税费。
按照规定，办妥交易的当天李先生并不能立即取得属于自己的房产证，新的产证需要十天半月才能办出。
但既然房产能顺利交易，李先生就很笃定地回家等领取产证的通知去了。
得到意外消息房产已遭查封
没想到左等右等，李先生就是等不到去交易中心领取新产证的消息。
到了过户后的第15天，李先生忽然接到房产交易中心的电话，说他买的房子已经被法院查封了，不能办理过户手续了。
接到电话后，李先生顿时急得没了方向。
为何买的房子此时才遭遇查封？难道自己遭遇了诈骗？李先生心里又产生了诸多疑问。
定下神来，李先生首先打电话联系了卖家王小姐，这才大致弄清了事情的原委。
原来王小姐与案外人张小姐存在经济纠纷，法院判决王小姐应支付张小姐200万元。
由于王小姐没有按照判决及时支付这笔钱，于是张小姐申请了法院执行，法院便将王小姐名下的房产查封了。
扣住未付房款起诉要求履约
得知情况后，李先生感到十分不解。
“王小姐和别人的经济纠纷，为何牵扯上我的房子？”他要求王小姐尽快解决这个问题，而王小姐则两手一摊，表示自己没办法解决。
不得已，李先生一边赶紧扣住了未支付给王小姐的168万元银行贷款，一边连忙起诉到法院，要求王小姐继续履行合同。
为了保险起见，他又找到我寻求法律上的帮助。
得知他的情况后我分析认为，本案中李先生处于非常不利的局面：
案外人张小姐有法院判决在先，执行也在先，而卖方王小姐明显没有还款能力。
与此同时，因查封房屋不能过户，李先生极有可能面临钱房两空的局面。
所幸李先生尚有168万元的贷款并未支付给卖家，否则后果不堪设想。
全面分析局势争取达成和解
我同时告诉李先生，他向法院提出的诉讼请求并不合适。因为目前房屋已经被法院查封，在解除查封前卖方王小姐面临不能交易过户的局面，李先生如果坚持该诉讼请求，很可能面临败诉的结果，并不能解决问题。
听了我的分析，李先生又没了方向。他急切地问我：“那我该怎么拿到房子？”
根据他的情况，我帮他分析了目前的局势：
案外人张小姐对王小姐的债权金额为200万元，而李先生通过银行办理的贷款168万元暂时扣住没有支付给王小姐。
一方面，王小姐卖房对支付张小姐200万元是有利的，另一方面，王小姐还有168万元没能拿到，这也是对我方有利的情况。因此我建议李先生，应争取与王小姐、张小姐达成三方和解协议，一并处理卖房、支付尾款和支付张小姐欠款的事宜。
三方达成协议房屋顺利过户
在我和法官的协调下，李先生随后与卖家王小姐、案外人张小姐达成和解协议。
张小姐撤销查封申请，李先生的168万贷款在过户后通过银行支付给张小姐，王小姐与张小姐另行达成32万元款项的还款协议。
根据这一方案，李先生很快就拿到了房屋的产权证，心中的一块大石头终于落了地。
买房却突然遭遇查封的情况，在现实中并不鲜见，而且未必所有人都能有李先生这样的幸运，如果房款已经全额支付完毕，如果张小姐拒绝和解，那么局面都不会如现在这么圆满。
按照房屋买卖合同，李先生也可以追究卖家王小姐的违约责任，但在王小姐明显没有支付能力且对外欠债的情况下，显然应以拿到房产作为主要目标。
在此需要提醒买房者的是，买房毕竟不同于购买一般商品，在确定购房前一定要对房屋本身及卖方做充分的调查。
如果有能力的话，聘请律师代为陪同购房也是减少购房风险和及时化解风险的不错方法。
SourcePh" style="display:none">
放大
上一版
