房屋转租中应注意的问题

　　□上海通乾律师事务所  朱慧  武慧琳

在房屋租赁期内，当房屋出租人出售房屋时，房屋承租人享有以同等条件优先购买的权利，如果房屋出租人侵犯房屋承租人优先购买权的，房屋承租人可以要求赔偿。

当然，房屋承租人行使优先购买权也有时间限制以及例外情况。

在房屋租赁市场中，有些房屋承租人通过租赁获得房屋使用权后，会再将房屋转租给第三人使用，这种情况在商业经营中也是普遍存在。那么房屋转租中应注意哪些事项呢？我们结合将于2021年1月1日实施的《民法典》来谈一下房屋转租中应注意的问题。

首先，房屋承租人转租房屋要征得出租人的同意。

我国《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除合同。”

因此，房屋承租人将房屋转租给第三人一定要取得出租人的同意，否则出租人有权解除合同。

这就提示我们，如果承租人知晓自己在租赁房屋期间可能会转租的，一定要在房屋租赁合同中明确约定承租人有权在租赁期限内将房屋转租给第三人。

需要注意的是我国《民法典》还规定了对房屋出租人同意转租的推定。

《民法典》第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”

因此，如果房屋出租人不同意房屋承租人转租的，一旦房屋出租人发现承租人实际进行了转租，应当在六个月内提出异议，否则将推定房屋出租人同意转租。从诉讼的角度考虑，房屋出租人提出异议应以书面方式进行，以便于在发生争议后的举证。

其次，房屋承租人将房屋转租给第三人的期限受到限制，不得超过承租人剩余的租赁期限。

我国《民法典》第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”因此，即使房屋出租人同意转租，房屋承租人进行转租也一定要注意转租的期限限制。

最后，次承租人享有代偿请求权和追偿权。

在转租关系中，如果房屋承租人拖欠房屋出租人租金，作为次承租人该如何处理？为了维持租赁关系的稳定和次承租人的利益，我国《民法典》规定了次承租人的代偿请求权和追偿权。《民法典》第七百一十九条规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”

综上，房屋进行转租要征得出租人的同意，除非出租人在知道承租人转租后六个月内没有提出异议；转租不能超过房屋租赁合同的剩余期限；在房屋承租人拖欠租金的情况下，房屋次承租人可以代承租人支付租金和违约金，如超过其应付给承租人的租金可以向承租人追偿。

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