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□上海君澜律师事务所 朱静亮
笔者并不建议房东或者租客采取过激手段处理此事，如果房东强行要求租客搬离，或者租客采取激烈手段对抗房东，双方都存在违法甚至涉嫌犯罪的风险。
考虑到诉讼所需的时间和成本，笔者还是建议双方能够平心静气地协商解决此类纠纷，由双方先暂时按一定比例共同承担损失，待日后公寓平台支付或赔付后，再由双方按前述比例平分款项。
近来，部分长租公寓平台爆出“爆雷” “跑路”的消息，波及的房东和租客为数众多。
笔者近日也多次接到相关咨询，甚至曾在一天之内接到三次针对同一公寓平台的咨询，其中有房东询问公寓平台拖欠其租金，自己能否直接赶走租客的，也有租客询问自己已贷款向公寓平台支付了一年房租，但因公寓平台未向房东支付房租，自己不仅要还贷，房东还要赶自己走，应该如何维权？
为此笔者特地查询了中国裁判文书网，尚未检索到此类案件的判决。但相信在不久的将来，此类案件可能会大量出现。
那么此类租赁纠纷究竟涉及哪些法律问题？作为房东及租客，又分别应该如何维护自己的权利呢？
让我们先研究下这些公寓平台的商业模式究竟牵涉哪些法律关系。
通过笔者的了解，一般来说，公寓平台会与租客签署一个租赁合同，这是租赁纠纷的基础法律关系，但真正决定此类纠纷走向的是公寓平台与房东属于何种法律关系。
一般来说，可能会有两种关系，一种是以前较为常见的“二房东转租”模式，另一种是现在较为时新的，即“代理模式”。
就“二房东转租”模式而言，根据《民法典》第七百一十六条规定，承租人需要取得出租人的同意，才可以将租赁物转租给第三人。
也就是说，承租人并不能当然地转租房屋，而要取得出租人明示或默示的同意。所以，公寓平台会先和房东签署一个租赁合同，承租房东的房屋，再和房东就转租问题单独签署一个转租合同，并基于转租合同，将房屋转租给租客，即次承租人。
而“代理模式”则是公寓平台要求房东出具委托书，授权平台在某段时间内以房东的名义出租和管理房屋并代收租金。
实践中，公寓平台还会额外出一份承诺函之类的材料给房东，承诺当租客不支付租金时，由平台代付。而对租客而言，公寓平台会基于前述委托书，以房东名义与租客签署租赁合同。
那么，这两种商业模式在公寓平台收了租客租金，但不支付给房东时，会分别导致什么后果呢？
第一种“二房东转租”模式下，根据《民法典》第七百一十九条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其拖欠的租金及违约金。
也就是说，一般情况下如果公寓平台收了租客的钱，不支付给房东，也就是作为承租人拖欠了房东租金，那么此时房东是可以基于违约条款解除合同并要求租客搬离的。
但是如果次承租人代平台公寓再向房东支付一笔租金的话，那么房东还是应当允许租客继续承租房屋的，也就是说，公寓平台不交租金的不利后果先暂时由租客承担，待找到平台追偿后，再赔付给租客。
第二种“代理模式”下，则要看委托书是否构成了“表见代理”。
根据《民法典》第一百七十二条之规定，行为人无代理权、超越代理权或代理权终止后，仍然实施代理行为的，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
因此租客在审查了公寓平台出具的房东委托书后，有足够理由相信平台是得到了房东的完全授权，在一定时间段内出租房屋的。那么此时法律就会保护租客，平台不交租金的不利后果先暂时由房东承担，待找到平台追偿后，再赔付给房东。
那么一旦作为房东或者租客，遭遇了公寓平台跑路的情况，应该如何应对呢？
首先我认为，双方先要追究公寓平台的责任。
如平台还在经营，只是无法向房东交付租金，那么房东应要求其承担民事违约责任，并将租客作为第三人。
如果公寓平台已经人去楼空，则可能构成诈骗类犯罪，房东租客都应去公安机关举报平台公寓涉嫌犯罪。
其次，笔者并不建议房东或者租客采取过激手段处理此事，如果房东强行要求租客搬离，或者租客采取激烈手段对抗房东，双方都存在违法甚至涉嫌犯罪的风险。
考虑到诉讼所需的时间和成本，笔者还是建议双方能够平心静气地协商解决此类纠纷，由双方先暂时按一定比例共同承担损失，待日后公寓平台支付或赔付后，再由双方按前述比例平分款项。
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