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□浙江国翱
律师事务所
俞肃平
《民法典》第279条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。
我们在日常生活中，经常会碰到有人将居住用房用于经营性用房，也就是人们通常所说的“住改商”。
对此《民法典》第279条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。
“住改商”是指业主将《不动产权属证书》或《房屋所有权证》登记为 “住宅”的房屋改变成 “经营性用房”。
这里的“经营性用房”，一般是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。
对于“住改商”的法律规定，最早出现在我国《物权法》，即《物权法》第77条。
《物权法》未施行前，业主能否“住改商”并没有法律规定，业主 “住改商”比较随意，引发了许多邻里纠纷，有的甚至矛盾很尖锐，几十年都未解决。
《民法典》第279条与《物权法》第77条相比，多增加了“一致”两个字。
《民法典》将《物权法》规定的“应当经有利害关系的业主同意”，修改为“应当经有利害关系的业主一致同意”。
也就是说，有利害关系的业主有 “一票否决权”，《民法典》的规定更加明确，操作性更强，“住改商”的门槛显然也更高。
根据《民法典》第279条的规定，业主想 “住改商”，需要同时符合两个条件。
首先是“不得违反法律、法规以及管理规约”。
这里的“管理规约”，就是现在各小区交房时，业主与开发商签订的制度、规定、约定等文件或协议，也有的称之为“业主公约”等等；
其次是“应当经有利害关系的业主一致同意”。否则，“住改商”就不合法，有利害关系的业主可以要求实施“住改商”的业主承担 “排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失”的法律责任。
那么“有利害关系的业主”指哪些人呢？
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“有利害关系的业主”是指本栋建筑物内的其他业主；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
该解释第11条中所称的“本栋”和“建筑区划”又指什么呢？解释本身并没有作出说明，法律对此也没有明确的定义。
关于“栋”，笔者认为与常用的“幢”没有区别，房屋的量词用“栋”更加确切。
关于“建筑区划”，笔者认为应当是指《建设用地规划许可证》确定的区域，即人们通常所说的“红线图”确定的区域。
或者说，至少是小区围墙以内的区域，因为 “红线图”区域一般是超过小区围墙内区域的。
需要说明的是，业主将住宅出租（借）给他人作经营性用房，承租（借用）人等物业使用人同样适用上述法律规定，“商改住” （即经营性用房改变成住宅）亦不例外。
此外，即使业主“住改商”或“商改住”，《不动产权属证书》或《房屋所有权证》原来所登记的房屋性质是不会改变的。
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