用“居住权”解决居住问题

　　□浙江国翱

律师事务所

俞肃平

所谓居住权，是指享有居住权的人，有权按照合同约定或遗嘱规定并经登记，占有、使用  “他人”  的住宅。

赵某的房子属于所谓的“学区房”，随着孙子接近上学年纪，而许多学校都要求父母作为产权人，孩子才能排序靠前优先录取，因此儿子希望能将这处房子过户给自己，然后把一家三口的户口迁入，为孙子上小学作好准备。

为了孙子能上个好学校，赵某自然愿意帮忙，但他又担心房子过户给儿子后自己的养老居住问题，为此找到律师咨询。

在《民法典》实施之前，居住的权利要么基于物权产生，要么基于租赁合同。

如果仅仅基于父母子女、夫妻关系这样的身份关系，从法律角度来看仍存在一定的不确定性。

一旦因为能否居住的问题产生矛盾纠纷，其争议的也只是居住的权利，而非法律意义上的“居住权”。

随着《民法典》的实施，确立了“居住权”制度，赵某的疑虑就可以打消了。

所谓居住权，是指享有居住权的人，有权按照合同约定或遗嘱规定并经登记，占有、使用“他人”的住宅。

《民法典》的规定表述为：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

可见，居住权是一种全新的用益物权，其设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求。

根据《民法典》的规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立合同，并且包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

此外，还可以通过遗嘱的方式设立居住权，“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”，也就是有关居住权的部分也应参照居住权合同的内容进行表述，以免因为表述不清晰、不全面而在继承时引发纠纷和争议。

一般来说，居住权是无偿设立的，但是当事人另有约定的除外。

设立居住权还有最关键的一点，就是当事人应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

《民法典》同时规定，居住权不得转让、继承。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

也就是说，享有居住权的人，不得将这个权利转让给其他任何人；享有居住权的人死亡后，继承人也不能继承被继承人在他人住宅中设立的居住权。

这里还需要给想要买“二手房”的人提个醒，买“二手房”前，应当到不动产登记部门去查询一下，这套住宅有没有设立居住权。

因为《民法典》规定“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”，没有规定设立居住权的住宅不得买卖。

问题是，绝大多数人肯定不愿意买一套设有居住权的住宅。因为这样的房子不但有人居住，享有居住权的人还有权让人前来照顾、探望、做客等，势必给房屋所有权人带来很大的不便。

总之，居住权是一个全新的物权，有很多法律问题仍有待研究和探讨。

但这一全新的权利，也为许多现实中的居住问题指出了解决的方向。

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