物业房产

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物业隐瞒收入，业主如何维权

我父母在老家所住小区的物业公司，在公布的收支明细中没有列入共有部分经营所得的收益。

但是，物业实际在电梯轿厢、单元门灯箱等区域承接了广告。

请问律师，这些收入是否应该属于业主所有？业主该如何维权？

——朱先生

上海星图律师事务所杨东律师回复如下：

《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

物业公司如果存在不公开公共收益和拒不分配公共收益的侵权行为，根据《民法典》第二百八十七条，业主有权请求物业承担民事责任。

成立业委会的小区，由业委会代表全体业主向法院提起民事诉讼。业委会既可以请求物业将扣除合理成本后的公共收益用于补充专项维修资金，也可以请求物业返还扣除合理成本后的公共收益，再根据《民法典》第二百八十三条的规定进行分配，即“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定”。

另外，业主或业委会还可以向有关行政机关投诉举报。根据《物业管理条例》的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人的上述行为除了构成民事侵权外，同时还构成行政违法。根据《物业管理条例》第六十三条的规定，相关主管部门可以对其作出罚款的行政处罚。

租客不辞而别，遗留物品咋办

我把一套房子出租给他人使用，现在租期已满，租客却不辞而别，手机也停机了。

他购置的一些家用电器、衣物和生活用品还在我的房子里。

请问律师，这处房子我需要再次出租，租客遗留的物品该如何处置？

——苏女士

上海星图律师事务所杨东律师回复如下：

房屋出租人为了保护自身和租客的合法利益，在出租房屋之初，就应当重视预防机制和相应的救济方式。

在签订房屋租赁协议时，需要对类似“人走了，东西还在”等情况的处理作出相应约定。

在出租房屋时，应认真核实承租人的身份，留下相关证件的复印件，以便日后需要时查询。而且要收取一定数额的押金，以预防承租人恶意欠费，或者租期届满却赖着不搬等。

针对你的情况，如果租客暂时联系不上，而对方遗留在房屋内的物品又有一定价值，可以考虑向当地公证机关提出申请，请公证人员对承租人的物品现场清点、封存，并出具公证书。

在清点财物时，还可以邀请居委会或村委会的有关人员到场见证，同时签字备案。