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物业公司作为业主居住环境的“管家”，是业主的服务者、守护者。物业管理服务的质量影响着业主生活质量、社会安宁和秩序。而物业公司公共管理义务与物业服务质量、物业持续发展、业主人身及财产利益息息相关。一些物业公司以没有执法权、不属于服务范围等理由怠于管理，导致小区生活环境恶劣、业主利益受损、安全隐患难以杜绝；业主对物业管理权限了解不够，以物业公司未履行非物业管理义务事由拖欠物业费，影响小区整体管理。北京市房山区人民法院通过梳理典型案例，结合民法典以案释法，针对物业公司的公共管理义务进行解析并作出法律方面的提示。
物业安全保障义务应充足有效
张先生驱车前往房山区朋友家做客，并将车停在地下车库。当晚9时许，张先生获悉自己的车占用了小区业主的车位，就到地下停车库挪车。因对小区地下停车库地形不熟悉，张先生在寻找地库出口过程中，一脚踏空坠入6米深的通风井中，导致腰椎、肋骨骨折。张先生认为，地下停车库到地面门口存在深达6米的竖井，却没有任何防护措施，物业公司作为管理人，明知存在重大安全隐患，却没有采取安全有效的防护措施；同时，偌大的地下停车库内见不到管理人员，致使找不到可以问路的人，自己费尽工夫找到通往地面的路，没想到却是一条“断头路”。因此，物业公司应承担全部责任。
物业公司则辩称，不同意张先生的诉讼请求。首先，张先生是成年人，有足够清晰的意识可以分辨出通往小区的门；其次，张先生在道路不通的情况下，未按照车库指示标识行走，且强行打开了长期封闭的木门，致使自己摔伤。因此，张先生应承担主要责任。
法院经审理认为，宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应该承担侵权责任。本案中，张先生受伤的地点为物业公司管理的地下车库，且跌入的通风井属于公共设施，属于物业公司的管理范畴。通风井外虽有一扇木门隔离，但没有其他防护措施，致张先生打开木门后跌入通风井。物业公司称木门用泡沫胶水封闭，张先生系强行打开木门；而按照常理，保障门无法打开的有力措施是上锁，而非打胶。由此，物业公司对具有重大安全隐患的设施未采取充足的安全保障措施，未尽到应尽的安全保障义务，对于张先生的受伤应当承担赔偿责任。
同时，木门上贴有“此门封闭、禁止打开”的提示语，作为完全民事行为能力人，张先生应当知晓此处不能通行，却仍将门打开，导致自身受伤，张先生本人也存在过错。
物业公司在庭审中称张先生事发时饮酒，但未提交证据证明，法院不予采纳；对于具有重大安全隐患的公共设施，所面对的对象是不特定的，管理人采取的措施不应仅是保障意识清醒未饮酒之人，而应采取充足有效的保障措施，杜绝发生安全隐患的可能。综合上述情况，法院酌情认定由物业公司对张先生的合理损失承担80%的赔偿责任，张先生自行承担20%的赔偿责任。
最终，法院判决物业公司赔偿张先生合理损失3万余元。
不得以停水停电等方式催交物业费
物业公司以业主未交供暖费为由，拒绝向业主提供生活用水。业主王先生将物业公司诉至法院认为，他与物业公司于2015年签订前期物业服务合同后，一直按照合同约定履行缴费义务，现在物业公司以未查询到暖气费交纳记录为由限制供水，给自己日常生活带来困扰，要求物业公司继续履行前期物业服务合同条款，取消购水限制，保证生活用水需求。
物业公司辩称，按照约定，王先生应当按时交纳费用，但王先生未交纳；同时公司不存在对小区业主限制购水情形。公司从自来水公司购水，业主一次购水不超过20吨。现在王先生的水表里有上百吨水，至少够用一年，如果水表里低于两吨水，公司可以正常售水。
法院经审理认为，王先生与物业公司订立的物业服务合同合法有效。有效成立的合同对缔约双方具有法律约束力，双方均应全面适当履行。本案中，根据双方提交的证据可以证实物业公司存在对小区业主限制购水的事实，该限购行为违反法律规定，应予纠正。即使小区业主存在拖欠物业费和供暖费的行为，物业公司亦应通过正当途径解决，限制购水不构成对拖欠规费的抗辩。故王先生要求取消购水限制、保障正常生活饮用水需求的诉讼请求合法正当，法院予以支持。
最终，物业公司按照国家规定向王先生出售生活饮用水。（节选自人民法院报）
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