小区更换物业的资料移交问题

□上海市锦天城律师事务所  宋安成

作为原告的业主委员会，应当根据《条例》原则的规定列举详细的移交清单，比如说具体的设备名称和资料及维修保养清单。

《民法典》第949条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”

在实际生活中，经常碰到小区更换物业后管理资料的移交问题，这类案件在司法实践中常见的问题有两个，一是原物业服务企业的资料移交范围如何确定；二是原物业退场后，其管理期间公共部位、公共设备设施的维修义务如何界定。

《民法典》规定了上家物业应当移交物业管理所必须的资料，何为必须的资料？《物业管理条例》39条规定是“本条例第29条第一款规定的资料”，包括：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。

上述规定在具体操作中存在两个问题：一是如果没有更为具体的清单，在司法判决执行时很难确定物业公司具体应提供的相关资料；二是前期物业在承接物业管理时，开发商可能存在未将《物业管理条例》第29条规定的资料移交给物业公司的问题，况且有些楼盘是在《物业管理条例》实施前就交给物业公司管理的。

对于第一个问题笔者认为，作为原告的业主委员会，应当根据《条例》原则的规定列举详细的移交清单，比如说具体的设备名称和资料及维修保养清单，司法实践中，大多数法院还会支持在物业服务过程中形成的资料，如小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录，小区弱电系统、消防系统、水泵系统维修、养护记录，小区公共收益账册等。对于是否增加开发商为第三人以查清当时开发商与原物业移交情况，笔者认为也是有必要的。

大多数业主委员会认为原物业公司服务不佳，在管理期间不及时维修对设施设备造成了损害，可能要求其对公共部位、公共设施设备进行维修。法院一般是怎么处理的呢？从笔者遇到的案例看，对于业主委员会诉求物业公司的上述维修义务，法院大多数情况下是不支持的，首先，小区的设施设备一般情况下使用时间较长，如果让物业公司来承担这些设施设备年久失修的责任，显然不具有合理性；其次，小区设施设备的维修，一般情况下应当使用维修资金，但是业主委员会没有成立，或者成立后不愿意使用维修资金，也是造成小区设备设施失修的重要原因，在物业公司有证据证明其已经尽到一定保养义务情况下，法院一般不会再让物业公司承担退场后的维修责任。

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