浅析业主的撤销权

□上海市锦天城律师事务所

宋安成

业主要行使撤销权，应具备如下要件：（1）业主大会或者业主委员会作出了决定；（2）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违背法定程序；（3）撤销权的行使，必须在法定除斥期间内以诉讼方式向人民法院提起。

关于业主撤销权的规定，主要来源于《民法典》和《建筑物区分所有权司法解释》。

《民法典》规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

《建筑物区分所有权司法解释》规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”

可见，业主要行使撤销权，应具备如下要件：（1）业主大会或者业主委员会作出了决定；（2）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违背法定程序；（3）撤销权的行使，必须在法定除斥期间内以诉讼方式向人民法院提起。

关于业主撤销权，有几个问题需要探讨：1.法院一般如何认定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序；2.如何审查撤销权中的焦点问题——业主投票权合法合规问题；3.在具体案件中，法院对举证责任如何分配；4.对于业主委员会的选举、换届是否可以提出诉讼。

对于业主合法权益的侵害，司法实践中常见的有提高物业管理费标准、小区绿化改车位影响部分业主生活、维修资金使用费用过高等，而程序上的权利侵害主要是业主未能参加投票、投票数达不到法定要求、选票送达不符合程序、选票有代签情况等。

合法权益的侵害一般根据表决的事项由法官综合评判对起诉业主的影响，而程序上的违法问题相对来说比较复杂。一方面，法律法规有明确的程序要求，比如按照《民法典》278条规定，业主表决应达到“双参与”“双通过”的法定要求等，如有违反，法院可以对业主大会决议进行撤销；另一方面，小区《议事规则》也会规定一些程序，比如送达选票应有两个以上业主见证，但实际操作中少了见证环节，投票结果是否也因为违反程序而应当被撤销呢？笔者认为，这种情况不宜一概而论，而应当区别对待。如果违反“约定程序”对结果不会有较大影响，业主委员会也不是有意为之，不宜认定为程序违法而撤销。如果违反约定程序可能会直接影响投票结果，比如说《议事规则》要求业主投票一定要核对身份证、房产证，但业主委员会并未核实，这种情况可能直接影响投票结果，法院可以认定违反了《议事规则》，予以撤销业主大会决议。

对于如何审查撤销权中的焦点问题——业主投票权合法合规问题，主要涉及《民法典》第278条规定的“双参与”“双多数”规则的应用问题，这是业主对业主大会撤销权诉讼中最常遇到的问题。

根据《民法典》的新规定，“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。此处规定的“参与表决”操作中争议最大，是指业主投票，还是将选票给到业主就算其参与表决？对此笔者认为，这里的参与表决应当指业主提交表决票。已送达表决票的业主未反馈意见，不应当视为参与表决。

关于撤销权举证责任的分配问题，司法实践中主要集中在违反程序规定上。关于违反法定程序的具体认定，可以考虑通过举证责任的分配完成程序合法性的审查，如果业主大会（业主委员会）举证证明其决议过程符合法定程序（邀请居民委员会或村民委员会派员列席、相关业主大会或者业主委员会会议记录完备等），则应认定业主大会（业主委员会）就其决定的程序合法性完成举证义务；如果业主进一步对计票结果提出异议，应就计票结果错误承担举证责任；如果业主举证证明计票结果错误存在高度可能性，比如说有大量的业主表明自己未参加投票，但是计票却显示自己投票，则业主大会（业主委员会）应提供原始选票，并就原始选票的真实性和完整性承担举证责任；如果业主大会（业主委员会）无法完成举证义务，则应承担不利后果，法院可以径行认定业主大会（业主委员会）决定存在瑕疵，也可以在法官监督下重新计票。

关于业主委员会的选举、换届是否可以提出撤销权诉讼的问题，实务上也有两种相反观点。目前司法实践中倾向于认为不属于法院受理民事诉讼的范围，以裁定不予受理、驳回起诉居多。

撤销权诉讼还涉及其他法律问题，比如业主可否起诉撤销业主大会与物业签署的合同或其它对外行为，考虑到这是业主委员会对外的具体民事行为而不是内部决议，笔者认为不宜通过撤销权诉讼来解决。

关于在基于撤销权起诉业主大会的案件中，是否增加业主委员会为被告的问题，司法实践中有不同操作，考虑到业主委员会是业主大会召开的实际操作人，司法实践中增加为宜。

SourcePh" style="display:none">